Arsa payı karşılığı inşaatta eksik imalatın tespiti, ayıplı işten ayrımı, doğru talep ve teknik bedel hesabı dava stratejisini belirler.

Eksik iş ile ayıplı imalat arasındaki ayrım

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde eksik iş, yüklenicinin sözleşme ve eklerinde üstlendiği bir imalatı hiç yapmamasını veya tamamlamamasını ifade eder. Ayıplı iş ise yapılan imalatın kararlaştırılan veya objektif niteliklere uygun bulunmamasıdır. Bu ayrım yalnız kelime tercihi değildir: teslim, muayene, ihbar ve hakların kullanılması bakımından farklı hukuki tartışmalar doğurabilir. Örneğin yapılmayan otopark kapısı eksik iş; takılan ama teknik şartnameye aykırı çalışan kapı ayıplı iş yönünden incelenir.

İnşaat uyuşmazlığında aynı yerde birden çok sorun bulunabilir. Hiç yapılmamış peyzaj işi ile su alan terasın yalıtım kusuru aynı talep başlığına konmamalıdır. Keşif öncesinde mahallere göre eksik işler listesi hazırlanmalı, ayıplı imalatlar ayrıca belirlenmelidir. Teslim tutanağının bulunması her eksik işin kabul edildiği anlamına gelmeyebileceği gibi, teslim sırasında açıkça görülebilen ayıplar açısından bildirim meselesi önem taşıyabilir. Talepleri ayrı sınıflandırmak bilirkişinin doğru hesap kurmasını sağlar.

Sözleşme, proje ve resmi şekil

Arsa payı karşılığı inşaat ilişkisi yalnız yapı yaptırma değil, kural olarak taşınmaz devri borcu da içeren karmaşık bir hukuki ilişkidir. Bu nedenle resmi şekil koşulu, arsa payı devrinin kapsamı ve sözleşmenin geçerliliği somut belge üzerinden kontrol edilmelidir. Noterlikte düzenlenen sözleşmenin tarihi, tarafların imzaları ve ekli bağımsız bölüm paylaşım şeması önemlidir. Sonradan imzalanan adi yazılı eklerin hangi yükümlülüğü değiştirebileceği ayrıca değerlendirilmelidir; her değişikliğin aynı hukuki sonucu doğurduğu varsayılmamalıdır.

Sözleşmeye ek teknik şartname, onaylı mimari proje, ruhsat ve tadilat projeleri, mahal listesi ve belediye işlem dosyası fiili yapıyla karşılaştırılmalıdır. Arsa sahibine vaat edilen özellik yalnız pazarlama broşüründe bulunuyor, imzalı sözleşmede hiç yer almıyorsa hangi hukuki dayanakla talep edilebileceği ayrıca tartışılır. Bağımsız bölüm numaralarının proje değişikliğinde farklılaşması da kontrol edilmelidir. Hangi dairenin, hangi ortak alanın ve hangi tarihte teslim edilmesi gerektiği netleşmeden sağlıklı talep hesaplanamaz.

Teslim, iskan ve eksik iş tespitinin zamanı

Anahtar verilmesi, bağımsız bölümün fiilen kullanılması, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve bütün sözleşmesel işlerin tamamlanması her zaman aynı anda gerçekleşmez. İskan bulunması, sözleşmede vaat edilen tüm özel imalatların eksiksiz yapıldığını kesin olarak ispatlamaz. Tersine, iskan alınmamış olması her imalatın eksik veya ayıplı olduğu anlamına da gelmez. Teslim tutanağı, sayaç abonelikleri, ortak alanların kullanımı ve fiili oturma durumu birlikte değerlendirilmelidir.

Teknik tespit geciktikçe hangi işin yüklenici tarafından eksik bırakıldığı, hangisinin sonradan kullanıcı tarafından değiştirildiği konusunda belirsizlik artar. Teslim öncesi ve sonrası tarihli fotoğraflar, video, yazışmalar, şantiye tutanakları ve gerektiğinde HMK kapsamında delil tespiti bu nedenle önemlidir. Acil onarım zorunluysa yapılan işin önceki durumunu gösteren belgeler korunmalı ve yeni fatura kalemleri açık tutulmalıdır. Karşı tarafın bilgisi ve katılımı tartışmalı olsa bile objektif ölçümlerle desteklenmiş kayıtlar bilirkişi incelemesini güçlendirir.

Eksik imalat bedeli nasıl hesaplanır?

Bilirkişi incelemesi her iş kalemi için projede vaat edilen miktarı, fiilen tamamlanan miktarı, varsa kabul edilen proje değişikliklerini ve işin tamamlanması için gereken uygun gideri ayrı göstermelidir. Asansör, otopark veya ortak alan gibi kalemlerde bağımsız bölüm ile ortak alan ayrımı kurulmadan toplu bir oran uygulanması uyuşmazlığı açıklamaz. Aynı eksik işin hem tamamlatma hem tam bedel olarak iki kez talep edilmemesine dikkat edilmelidir.

Örneğin sözleşmede 200 metrekare ortak alan doğal taş kaplama taahhüt edilmiş, 80 metrekaresi hiç yapılmamışsa teknik bilirkişi önce eksik 120 metrekareyi belirler. Taşın niteliği, alt yapı hazırlığı ve uygulama bedeli ayrıca incelenir. Kısmen yapılmış ama ayıplı 80 metrekare aynı “hiç yapılmamış iş” hesabına eklenmez. Eksik imalatı tamamlama maliyeti ile değer kaybı talebinin aynı zarar için birlikte istenmesinden kaçınılır. Hesap hangi dava türünde hangi tarihe göre kurulacaksa gerekçelendirilmelidir.

Arsa sahibi, bağımsız bölüm alıcısı ve taraf sıfatı

Sözleşmenin ilk tarafı arsa sahibi ile yüklenicidir; ancak inşaat sürerken bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılması uygulamada yeni sorun çıkarır. Üçüncü kişinin sözleşmenin tarafı olup olmadığı, hak devri, tapudaki durum, yüklenicinin taahhüdünün kime karşı ileri sürülebileceği ve davadaki aktif husumet ayrı değerlendirilmelidir. Her bağımsız bölüm malikinin arsa sahibiyle aynı sözleşmesel hakları hiçbir işlem olmadan kullandığını söylemek doğru değildir. İşin ortak alana ilişkin olması da hak sahipliği incelemesini etkileyebilir.

Arsa sahipleri birden fazlaysa kimin hangi eksik imalata ilişkin talepte bulunacağı, dava açmaya yetkisi ve aynı zarar için önceden ödeme yapılıp yapılmadığı araştırılmalıdır. Yüklenici şirketin birleşmesi, tasfiyesi veya proje devri halinde doğru davalı sıfatı sözleşme ve sicil üzerinden belirlenir. Eser sözleşmesinden doğan hukuki talep ile kat mülkiyeti ilişkisindeki ortak gider uyuşmazlığını ayırmak görevli mahkeme ve usul açısından belirleyici olabilir. Dava öncesinde taraf-hak-kalem tablosu hazırlanması yararlıdır.

Talep seçenekleri ve mükerrerlikten kaçınma

Eksik imalatın aynen tamamlanması, yapılmayan işin bedeli veya uğranılan başka zararlar, sözleşmenin durumuna göre tartışılabilecek taleplerdir; bunların birlikte ileri sürülme biçimi ve hukuki koşulları aynı değildir. Ayıplı işler için TBK 474 ve devamındaki muayene, bildirim ve seçimlik hak sistemi ayrıca dikkate alınır. Yüklenicinin temerrüdü, sözleşmeden dönme veya fesih ve cezai şart iddiası varsa bunlar eksik iş bedelinden ayrı gerekçelendirilmelidir. Her uyuşmazlıkta doğrudan sözleşmeden dönme seçeneği mümkün kabul edilmemelidir.

Bir onarım faturası hem fiili ödeme olarak tazminat hesabına hem yapılmamış iş bedeline tekrar eklenmemelidir. İfa talebi sürerken aynı kalem için ikinci kez giderim bedeli istenmesi de tartışma yaratır. Islah, belirsiz alacak, kısmi dava ve tespit talepleri teknik raporun erişilebilirliğiyle birlikte değerlendirilir. Ticari dava şartı arabuluculuk, taraf sıfatı ve talep türüne göre ayrıca incelenir; bütün arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında zorunlu kabul edilmez. Zamanaşımı bakımından eksik iş ve ayıp ayrımı gözetilir.

Keşif dosyası ve somut örnek

Arsa sahibine üç daire ile kapalı otoparkın bırakıldığı bir projede, daireler teslim edildiği halde yangın kapıları ve otopark havalandırması yapılmamış olabilir. Bu durumda önce sözleşme ekinde bu sistemlerin taahhüt edilip edilmediği belirlenir; mevcut proje ve yapı denetim belgeleri alınır; teknik bilirkişiye her imalatın fiili durumu gösterilir. Yangın güvenliği bakımından acil tedbir gerekiyorsa güvenliğin sağlanması geciktirilmeden, yapılan müdahalenin maliyeti ve önceki hali kayıt altına alınır.

Dava dosyası; sözleşme ve ekleri, tapu kayıtları, ruhsat-proje, teslim tutanağı, ihtarlar, yerinde çekilmiş tarihli fotoğraflar, imalat listesi ve belgeli onarım tekliflerinden oluşabilir. Talep sonucunda hangi bağımsız bölümde veya ortak alanda neyin eksik olduğu ve bunun nasıl giderilmesinin istendiği açık yazılmalıdır. Bilirkişiden tek toplam bedel yerine iş kalemi bazlı gerekçeli tablo istenmesi hem rapora itirazı hem mahkemenin hüküm kurmasını kolaylaştırır.

İlgili başvuru örneği

Hukuki kaynaklar

Arsa payı karşılığı inşaat ilişkisinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri ve taşınmaz devri yönünden ilgili Türk Medeni Kanunu ile tapu mevzuatı birlikte önem taşır. Eksik iş ile ayıplı işin birbirinden ayrılması, ifa ve teslim koşullarının tespiti ve aynen ifa ile bedel taleplerinin birlikte ileri sürülmesindeki sınırlar sözleşmeye göre değerlendirilmelidir.