İnşaat tesliminde ayıp bildirimi, kabul ve TBK 474–478 süreleri. İnşaat uyuşmazlıklarında taraf sıfatları, eser sözleşmesi ve somut deliller birlikte incelenmelidir.
Ayıp, eksik iş ve sözleşmeye aykırılık birbirinden ayrılır
Eser sözleşmesinde bir imalatın sözleşmede hiç yapılmamış olması ile yapılmasına rağmen kusurlu olması aynı olgu değildir. Örneğin projede bulunan yangın merdiveninin hiç yapılmaması eksik iş; döşenen yalıtımın teknik şartnameye aykırı ve sızdırır olması ayıp tartışması doğurabilir. Bu ayrım önemlidir; teslim, inceleme, bildirim ve bedel hesabı farklı değerlendirilebilir. Önce sözleşme, keşif özeti, proje, teknik şartname, iş programı ve teslim tutanağı karşılaştırılmalıdır. Yalnız gözle 'kalitesiz iş' demek yerine hangi edimin hangi teknik standarda aykırı olduğu gösterilmelidir. Yüklenicinin kabul ettiği proje değişiklikleri ve iş sahibinin verdiği talimatlar da dosyada yer almalıdır.
Açık ayıbın teslim sırasında belirlenmesi
TBK m. 474 uyarınca iş sahibi eseri teslim aldıktan sonra işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz incelemeli ve ayıpları uygun sürede bildirmelidir. Açık ayıp, olağan dikkatle yapılacak bir incelemede belirlenebilen kusurdur; her ayıbın uzman laboratuvar incelemesiyle ortaya çıkarılması beklenmez. Boyada görünür kabarma, kapı ölçülerindeki uyumsuzluk veya çalışmayan bir tesisat teslim sırasında saptanabilir. Bununla birlikte teknik sistemlerin devreye alınması ve test edilmesi gerekiyorsa incelemenin makul kapsamı somut teslim koşullarına göre belirlenir. İmzalanan teslim tutanağında kusur listesinin bulunması, fotoğrafların tarihli olması ve yükleniciye bildirim yapıldığının kanıtlanması ileride önem kazanır.
Gizli ayıp ortaya çıktığında izlenecek yol
Gizli ayıp olağan incelemede saptanamayıp kullanım sırasında belirlenen kusurdur. Örneğin çatı izolasyonundaki hata ilk yoğun yağışta ortaya çıkabilir; tesisattaki hatalı bağlantı aylar sonra su sızıntısına neden olabilir. TBK m. 477, sonradan ortaya çıkan ayıbın gecikmeksizin bildirilmesini gerektirir. Bu nedenle uzman raporu hazırlanmasını beklerken hiçbir bildirimde bulunmamak risklidir: Önce görülen arıza ve belirtiler yükleniciye yazılı aktarılabilir, ardından teknik inceleme ile ayrıntılandırılabilir. Kusurun ne zaman ilk kez fark edildiği, ilk onarım girişimleri ve hasarın ilerleme seyri belgelenmelidir. Gizli ayıp iddiası yalnızca geç keşfedilmiş olmasına değil, teslimde olağan incelemeyle fark edilememesine dayanır.
Seçimlik haklar ve uygun talebin belirlenmesi
TBK m. 475'te şartlarına göre sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedel indirimi ve aşırı masraf gerektirmeyen ücretsiz onarım seçimlik hakları düzenlenir. İş sahibinin her olayda bu üç talebin tamamını eşzamanlı elde etmesi söz konusu değildir. Yapının kullanılıp kullanılamadığı, kusurun ağırlığı, onarımın ölçülülüğü ve sökümün vereceği zarar talebi etkiler. İş sahibinin taşınmazı üzerinde meydana getirilen eserin sökülüp kaldırılması aşırı zarara neden olacaksa dönme hakkına kanuni sınırlama getirilmiştir. Ayıp yüzünden oluşan başkaca zararlar bakımından genel hükümlere dayalı tazminat talebi ayrıca değerlendirilebilir. Onarım maliyetinin tekliflerle desteklenmesi ve aynı zararın iki kez talep edilmemesi gerekir.
Kabul tutanağı ve zamanaşımı
Açık veya örtülü kabulün sonuçları TBK m. 477 kapsamında önemlidir. İş sahibi inceleme ve bildirimi ihmal ederse eseri kabul etmiş sayılması gündeme gelebilir; buna karşılık yüklenicinin kasten gizlediği veya usulüne uygun gözden geçirmeyle saptanamayan ayıplar bakımından sorumluluk devam edebilir. TBK m. 478'de teslimden başlayan süreler, taşınmaz yapı dışındaki eserler için iki yıl, taşınmaz yapılar için beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru halinde ise eserin niteliği ne olursa olsun yirmi yıl olarak düzenlenmiştir. Bunlar ayıbı bildirmek için tanınan süreyle karıştırılmamalıdır. Somut işe uygulanacak özel hukuk rejimi, tüketici işlemi niteliği ve tarafların sıfatı ayrıca kontrol edilmelidir.
Delil tespiti ve bir inşaat örneği
Yeni tamamlanan bir işyerinde yağmur sızıntısı çıktığını düşünelim. İş sahibi önce tarihli görüntülerle suyun nereden geldiğini kaydeder, hasarın başka nedenlerle büyümemesi için makul koruma önlemlerini alır ve yükleniciyi yazılı biçimde haberdar eder. Yapılacak onarım kusurun kaynağını ortadan kaldıracaksa, onarım öncesi bilirkişi incelemesi veya koşullarına göre delil tespiti düşünülmelidir. Yükleniciye erişim sağlanması, eski imalatın fotoğraflanması, malzeme numunelerinin korunması ve bağımsız teknik rapor alınması ispat bakımından değerlidir. Dava öncesi arabuluculuk gerekip gerekmediği tarafların ve talebin hukuki niteliğine göre belirlenir; ihtiyati tedbir veya delil tespiti, esas dava şartlarıyla karıştırılmamalıdır.
Bildirimde eserin tanımı, teslim tarihi, kusurun ilk görülme tarihi, kusurun gözlendiği yer ve yükleniciden beklenen işlem ayrı ayrı yazılmalıdır. “İşiniz ayıplı, gerekeni yapın” gibi soyut bir ifade daha sonra hangi ayıbın zamanında bildirildiği konusunda tartışma doğurabilir. Örneğin çatıdaki sızıntı için blok ve daire numarası, yağış günü, tavanın etkilenen bölümü ve önceki onarım talepleri somutlaştırılabilir. Yüklenici ayıbı reddederse tek taraflı fotoğraflar kadar onarım kayıtları, malzeme teknik belgeleri ve uzman incelemesi önem taşır. Tamir için acil müdahale gerekiyorsa eski durumun mümkün olduğunca belgelenmesi gerekir. Sözleşmedeki garanti kaydı bulunması, kanuni ayıp bildirimi ve zamanaşımı rejiminin kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez.
Yazılı ayıp bildiriminde ne bulunmalı?
Ayıp bildirimi ile zamanaşımı neden karıştırılmamalı?
Eserin tesliminden beş ay sonra ortaya çıkan su yalıtımı kusurunda yalnız TBK 478’deki beş yıllık zamanaşımına güvenmek yeterli değildir. TBK 477 uyarınca gizli ayıbın öğrenilmesinden sonra gecikmeksizin bildirilip bildirilmediği ayrıca tartışılır. Öte yandan teslim sırasında çıplak gözle görülen kusur bakımından TBK 474 kapsamında inceleme ve uygun sürede bildirim yükümlülüğü önem taşır. Dolayısıyla mahkemede ayrı ayrı ispatlanması gereken olgular teslim tarihi, ayıbın türü, öğrenme tarihi ve bildirim tarihidir.
Örneğin yağıştan sonra belirlenen bir sızıntı, iş sahibinin tesisten ilk kez yararlandığı tarihte otomatik olarak açık ayıp sayılmaz. Bunun için olağan muayeneyle önceden saptanabilir olup olmadığı, mevsim koşulları ve teknik test imkanları değerlendirilir. Yapılan onarımın eski izleri ortadan kaldırma ihtimali varsa, önceden tarihli fotoğraf, servis tutanağı ve gerektiğinde HMK kapsamında delil tespiti düşünülmelidir. Koruyucu acil müdahale ise gereksiz zarar büyümesini önlemek için belgelenerek yapılabilir.
İş sahibinin verdiği açık talimat ile doğan kusurun TBK 476 yönünden sonucu ayrıca incelenir. Sözleşmeden dönme talebinin her küçük kusurda kullanılabileceği varsayılmamalı; ayıp oranında bedel indirimi ve ücretsiz onarım şartları ayrı değerlendirilmelidir. Özellikle yapı söküldüğünde aşırı zarar doğacaksa kanuni dönme sınırlaması gözden kaçırılmamalıdır.