İnşaatın geç tesliminde gecikme tazminatı ile sözleşmede kararlaştırılan cezai şart aynı talep değildir. Teslim tarihi, ek süre anlaşmaları, yüklenicinin temerrüdü, fiili teslim tutanakları ve ileri sürülen zararın belgeleri ayrı ayrı incelenerek hangi talebin mümkün olduğu belirlenir.
Gecikmenin başlangıç tarihi nasıl belirlenir?
İnşaat işinde gecikme iddiası, yalnızca fiili teslim tarihi ile sözleşme başlığındaki takvim karşılaştırılarak hesaplanmaz. Yer teslimi, ruhsat ve proje onayı, iş programı, ek protokol, süre uzatımı ve mücbir sebep kayıtları incelenmelidir. Sözleşme teslimi belli bir tarihe bağlamış olabilir veya işin tamamlanması belirli işlemlere bağlı tutulmuş olabilir. İş sahibinin projeyi zamanında vermemesi, değişiklik talimatları ya da ödemeyi geciktirmesi de sürenin ve kusurun değerlendirilmesini etkileyebilir. Hangi dönemin yükleniciye, hangisinin iş sahibine veya üçüncü bir engellemeye atfedileceği gerekçeli olarak ayrıştırılmalıdır.
Gecikme tazminatı ile cezai koşul aynı şey değildir
Zararın giderilmesine yönelik tazminat talebinde zarar, sözleşmeye aykırılık ve uygun illiyet bağı tartışılır. Cezai koşul ise sözleşmede belirlenen şartların gerçekleşmesine bağlı ayrı bir edimdir; kural olarak zarar miktarıyla aynı ispat rejimine tabi değildir. TBK 179 ve devamındaki hükümler çerçevesinde seçimlik ceza ile ifaya eklenen ceza ayrımı yapılmalıdır. Özellikle gecikme için kararlaştırılan cezanın asıl edimle birlikte istenebilirliği ve ifanın çekincesiz kabulünün etkisi gözden kaçırılmamalıdır. Ticari işlerde tacirlerin cezanın indirilmesini talep edebilmesine ilişkin TTK 22 gibi özel sınırlamalar da tarafların sıfatına göre incelenir.
Sözleşmenin ve teslim tutanağının dili neden belirleyicidir?
“Her geciken gün için” veya “anahtar teslim tarihinden itibaren” gibi ifadeler ilk bakışta net görünse de cezai koşulun tavanı, başlangıç olayı, kısmi teslim ve fesih durumundaki akıbeti ayrıca düzenlenmiş olabilir. Teslim tutanağında “gecikmeye ilişkin haklar saklıdır” kaydı bulunması önem taşıyabilir; bununla birlikte her çekince her tür alacağı kurtarır diye varsayılamaz. Geçici kabulün yapılmasıyla teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği, ortak alan eksikleri veya kullanıma engel ayıplar nedeniyle ayrıca tartışılabilir. Her evrak olayın gerçek akışına göre okunmalıdır.
Zarar hesabında hangi kalemler kanıtlanır?
İş sahibi kira kaybı, alternatif yerde konaklama gideri, finansman yükü veya işletmeye geç başlama nedeniyle kazanç kaybı ileri sürebilir. Bu kalemlerin dayanağı kira sözleşmeleri, piyasa emsalleri, banka kayıtları ve muhasebe belgeleriyle gösterilmelidir. Aynı gecikme dönemi için hem sabit cezai koşul hem ayrıca tazminat talep ediliyorsa TBK’nın ceza ve aşan zarar hükümleri değerlendirilerek mükerrer tahsilden kaçınılmalıdır. Varsayımsal yüksek kira tutarları veya henüz kurulmamış bir ticari faaliyetin tüm ciro beklentisi doğrudan zarar sayılmaz; somut veriye dayalı bilirkişi hesabı gerekebilir.
Süre uzatımı ve karşılıklı kusur savunmaları
Yüklenici, iş sahibinin ödeme gecikmesini, sahaya erişim engelini, proje revizyonlarını veya idari izinlerdeki öngörülemeyen değişiklikleri ileri sürebilir. Bu olguların otomatik olarak tüm gecikmeyi mazur göstermesi beklenemez; bildirimin zamanında yapılıp yapılmadığı, sözleşmesel prosedür ve gecikmeye etkisi belirlenmelidir. Şantiyenin kritik iş programı, yazılı talimatlar, ilerleme raporları ve teknik bilirkişi incelemesi kusur payının değerlendirilmesinde kullanılır. Birden çok nedenin eş zamanlı etkisi varsa gecikmenin tamamını tek tarafa yüklemek yanıltıcı olabilir.
İhtar, dava ve talep kurgusu
Örnek gecikme hesabında hangi günler dışarıda kalabilir?
Varsayımsal bir projede teslim süresi 1 Mart tarihinde başlamış, iş sahibi 20 gün boyunca sahayı teslim edememiş ve taraflar ayrıca 10 günlük proje revizyonu için süre uzatımı imzalamış olsun. Sırf ilk sözleşmede yazan bitiş günü esas alınarak tüm takvim gecikmesinin yükleniciye yüklenmesi hatalı olabilir. Ancak 20 günlük saha teslimi sorunu zaten proje takviminde başka işler yapılırken yaşanmışsa bütün 20 günün otomatik düşülmesi de doğru değildir. Gecikmenin kritik işe etkisi ve süre uzatımının kapsamı teknik verilerle kanıtlanmalıdır.
Yüklenicinin işten ayrılması veya fesih halinde ceza
Sözleşme sona erdirilmişse fesih tarihine kadar biriken gecikme cezasının akıbeti ile fesih nedeniyle doğduğu ileri sürülen zarar aynı kalem değildir. Sözleşmedeki dönme, fesih, gecikme cezası ve teminat hükümleri birlikte değerlendirilmelidir. İş sahibinin kalan işi üçüncü kişiye yaptırması halinde ek tamamlama giderleri bakımından hangi işlerin başlangıçta kararlaştırıldığı ve hangi giderlerin gecikmeden bağımsız olduğu ayrılmalıdır. Cezanın belli bir üst sınırla sınırlandığı sözleşmelerde tavanın hangi döneme uygulandığı ayrıca kontrol edilmelidir.
İlk aşamada sözleşme, tüm ek protokoller, yer teslim ve iş bitirme tutanakları, yazışmalar, fotoğraflar, hakedişler ile ödeme kayıtları tarihe göre dizilmelidir. İhtar gerekip gerekmediği borcun ifa zamanı, temerrüt şartları ve somut sözleşmeye göre incelenir; her durumda tek tip ihtar zorunluluğu ileri sürülemez. Devam eden projede aynen ifa, sözleşmenin sona erdirilmesi, cezai koşul ve zarar taleplerinin birbiriyle ilişkisi değerlendirilmelidir. Dava öncesi teknik delil tespiti, inşaatın değişebilecek mevcut durumunu belgelemek bakımından yararlı olabilir; işin niteliğine göre görevli yargı yeri ve arabuluculuk şartı ayrıca kontrol edilmelidir.
İlgili başvuru örneği
Hukuki kaynaklar
Yapım işindeki gecikme taleplerinde eser sözleşmesine ilişkin TBK m. 470 ve devamı, borçlu temerrüdüne ilişkin TBK m. 117 ve devamı ile ceza koşulunu düzenleyen TBK m. 179 ve devamı birlikte değerlendirilmelidir. Sözleşmedeki ceza koşulu, gecikme nedeniyle uğranılan gerçek zararla otomatik olarak aynı talep değildir; sözleşmenin talep birikimine ilişkin düzenlemesi ayrıca incelenmelidir.
Teslim gecikmesi çizelgesi sözleşmede kararlaştırılan tarih, tutanaklarla belgelenen süre uzatımları, iş sahibinin sahayı teslimindeki gecikmeler ve fiili teslim tarihi üzerinden kurulmalıdır. Alternatif kira, finansman veya işletme kaybı iddiası varsa her kalem ayrı belge ve dönemle gösterilmeli; aynı döneme ilişkin mükerrer tahsil riski açıklanmalıdır.