Kira Artış Oranı ve TÜFE Sınırı

Kira artışında uygulanacak oran, yalnız tarafların sözleşmeye yazdığı yüzdeye göre belirlenmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi, yenilenen kira dönemleri için tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını temel sınır olarak kabul eder. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise emsal kira ve taşınmazın durumu da ayrıca önem kazanır.

Kira artışında hangi TÜFE oranı esas alınır?

TBK 344 uyarınca yenilenen kira döneminde tarafların kararlaştırdığı artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu nedenle aylık TÜFE veya yıllık enflasyon oranı ile kira artış tavanı aynı kavram değildir.

Sözleşmede daha yüksek oran yazıyorsa ne olur?

Sözleşmede TÜFE sınırını aşan bir oran kararlaştırılmışsa, konut ve çatılı işyeri kiralarında artış hükmü kanuni tavanı aşan kısmı bakımından uygulanamaz. Sözleşmede daha düşük bir oran varsa kural olarak tarafların bu anlaşması önem taşır.

Sözleşmede artış maddesi yoksa kira artırılabilir mi?

Taraflar artış oranı kararlaştırmamışsa yeni kira bedeli kendiliğinden sınırsız biçimde artırılamaz. Uyuşmazlık halinde hakim, TBK 344 çerçevesinde TÜFE sınırını ve kiralananın durumunu dikkate alarak belirleme yapabilir.

Konut ve işyeri kiralarında kural aynı mı?

TBK 344, konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Bu nedenle temel TÜFE tavanı her iki grup bakımından da geçerlidir. Ancak çatılı olmayan işyeri, ürün kirası veya farklı sözleşme tiplerinde aynı hükmün otomatik uygulanacağı varsayılmamalıdır.

Beş yıl dolunca TÜFE sınırı ortadan kalkar mı?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hakim yeni kira bedelini belirlerken TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranının yanında kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini de dikkate alır. Bu, ev sahibinin tek taraflı olarak istediği rayiç bedeli uygulayabileceği anlamına gelmez; uyuşmazlıkta kira tespit davası gündeme gelir.

Kira artışı hangi ayın oranına göre yapılır?

Hesaplamada önce sözleşmenin yenileme tarihi ve o tarihte uygulanacak on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı saptanır; ardından sözleşmede kararlaştırılmış artış oranıyla karşılaştırılır. Geçerli sözleşmesel oran daha düşükse sırf TÜFE tavanı yüksek diye kira o tavana kadar kendiliğinden artırılamaz. Takvim yılı başı veya ocak ayı her sözleşmenin artış tarihi değildir.

Geçici yüzde 25 sınırı devam ediyor mu?

Konut kiralarında geçmiş dönemde uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 sonrasında sona ermiştir. 2026 yılında genel sistem yeniden TBK 344 kapsamındaki on iki aylık ortalama TÜFE sınırına göre işlemektedir.

Fazla kira ödenmişse ne yapılabilir?

Kanuni veya sözleşmesel sınırı aşan ödemenin geri istenip istenemeyeceği; ödemenin iradi niteliği, sözleşme hükümleri, ihtirazi kayıt, zamanaşımı ve somut dönemin hukuki şartlarına göre değerlendirilir. Sadece matematiksel fark üzerinden otomatik iade sonucu kurulmaz.

Kira tespit davası ile yıllık artış aynı şey midir?

Hayır. Yıllık artış, yenilenen dönemde uygulanacak kira bedelinin sözleşme ve TBK 344 sınırları içinde belirlenmesidir. Kira tespit davası ise özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde emsal değerlerin de dikkate alınarak hakim tarafından yeni bedel belirlenmesini sağlayan ayrı bir hukuki yoldur.

Beş yıldan uzun kira ilişkilerinde artış nasıl belirlenir?

TBK m. 344, yıllık artış ile beş yılı aşan kira ilişkilerindeki kira bedelinin yeniden belirlenmesini aynı şekilde düzenlemez. Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hakim; on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirleyebilir.

Bu nedenle “beş yıl doldu, ev sahibi istediği oranı uygular” sonucu doğru değildir. Beşinci yıl sonrasında da yeni bedelin belirlenmesi kanuni ölçütlere ve gerektiğinde kira tespit davasına tabidir.

Kira tespit davasında yeni bedelin hangi dönemden geçerli olacağı neden önemlidir?

Kira tespitinde yalnız miktar değil, mahkemece belirlenecek yeni bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı da ekonomik sonucu belirler. Sözleşmedeki artış hükmü, dava tarihi ve kiracıya yapılan bildirimlerin zamanı bu değerlendirmede önem taşıyabilir.

Bu nedenle yeni kira dönemi başlamadan önce sözleşme ve bildirim takvimi kontrol edilmelidir. Yıllık TÜFE artışının uygulanması ile mahkemeden kira bedelinin tespitinin istenmesi farklı hukuki mekanizmalardır; talepler hazırlanırken bu ayrım açık tutulmalıdır.

Kiracı artışlı kira ödemeye başlarsa uyuşmazlık sona erer mi?

Kiracının belirli bir süre artışlı bedeli ödemesi, somut olayda tarafların yeni kira bedeli konusunda anlaşmış olup olmadığı tartışmasını doğurabilir; ancak her ödeme otomatik olarak yeni bir sözleşme veya tüm gelecek dönemleri bağlayan kabul anlamına gelmez. Ödemenin açıklaması, ihtirazi kayıt ve tarafların yazışmaları birlikte değerlendirilmelidir.

Ev sahibi bakımından da fazla artış talebi ile kira tespit davası birbirine karıştırılmamalıdır. Uyuşmazlık büyümeden önce sözleşme, ödeme kayıtları ve yeni kira döneminin başlangıç tarihi tek bir kronoloji halinde hazırlanmalıdır.