Kiracının tahliyesi tek bir nedene bağlı değildir. Kira borcunun ödenmemesi, geçerli tahliye taahhüdü, kiraya verenin ihtiyacı, yeniden inşa veya esaslı onarım, yeni malikin ihtiyacı, iki haklı ihtar ve uzun süreli uzama dönemi gibi farklı hukuki yollar vardır. Her yolun şartı, süresi ve başvuru şekli farklıdır.
Kira ödenmezse tahliye nasıl gündeme gelir?
Kiraya veren ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatabilir ve kanundaki şartlar oluşursa aynı takip içinde tahliye talep edebilir. Ödeme emrindeki süreler ile itiraz süreleri özel olduğundan dosyanın türü doğru belirlenmelidir. Borcun sonradan ödenmesi de her aşamada tahliye riskini aynı şekilde ortadan kaldırmaz.
İki haklı ihtar ne anlama gelir?
Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olursa, kiraya veren kanundaki süre içinde tahliye davası açabilir. İhtarların aynı kira yılına ilişkin olup olmadığı, ödeme tarihleri ve ihtarın haklılığı ayrı ayrı incelenir.
Tahliye taahhüdüyle çıkarma
Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse ve belge geçerliyse, kiraya veren taahhüt tarihinden sonra kanundaki bir aylık süre içinde icra veya dava yoluna başvurabilir. Taahhüdün tarihi, imzası ve kiralananın tesliminden önce mi sonra mı düzenlendiği sık uyuşmazlık konusudur.
Ev sahibinin veya yakınının ihtiyacı
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunda sayılan diğer kişiler için gerçek ve samimi konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası gündeme gelebilir. İhtiyacın dava boyunca devam etmesi ve davanın doğru zamanda açılması gerekir.
Yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Satın alma, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik de kanundaki şartlarla sözleşmenin tarafı olur. Kendisi veya yakınları için gerçek ihtiyaç varsa, edinme tarihine bağlı özel bildirim ve dava sürelerinden yararlanabilir.
On yıllık uzama süresi ne sağlar?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin bitmesi kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez. Ancak kanunda öngörülen on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, herhangi bir özel tahliye sebebi göstermeden bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Süre hesabı ve bildirim zamanı dikkatle yapılmalıdır.
Tadilat veya yeniden inşa
Kiralananın yeniden inşa veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme yapılması ve bu sırada kullanımın imkansız olması halinde tahliye sebebi oluşabilir. Basit boya veya küçük tadilat bu kapsamda değerlendirilmez.
Arabuluculuk hangi tahliye davalarında var?
Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk geniş ölçüde uygulanır. Ancak ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel takipler bakımından kanundaki istisnalar ayrıca dikkate alınmalıdır. Dava açılacaksa arabuluculuk şartının bulunup bulunmadığı baştan kontrol edilmelidir.
Kiracı açısından en önemli kontrol
Tahliye talebi geldiğinde yalnız gerekçeye değil, hangi hukuki yola dayanıldığına ve sürenin doğru kullanılıp kullanılmadığına bakılmalıdır. İhtiyaç davasındaki savunmayla tahliye taahhüdüne dayalı icra takibindeki savunma aynı değildir.
Sözleşme bitince kiracı otomatik çıkmak zorunda mı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin bir yıllık süresinin sona ermesi, kiraya verene tek başına “süre bitti” gerekçesiyle tahliye hakkı vermez. Kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme kanundaki sistem içinde uzar. Kiraya verenin tahliye için kanunda sayılan bir sebebe veya on yıllık uzama dönemi sonundaki özel fesih hakkına dayanması gerekir.
Bu ayrım, internetteki “kontrat bitti, ev sahibi çıkarabilir” şeklindeki en yaygın yanlışlardan biridir.
Bu konuyla bağlantılı olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye başlıkları da dosyanın özelliğine göre birlikte değerlendirilmelidir.
Tahliye sebebi ve usulün birlikte değerlendirilmesi
İlk olarak tahliye sebebi kesinleştirilmelidir. İhtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, temerrüt ve on yıllık uzama süresi farklı koşul ve sürelere tabi olduğundan, bir sebebe ilişkin belge veya süre diğer tahliye yoluna otomatik olarak taşınmamalıdır.
Her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri ve mevcut deliller doğrultusunda ayrı değerlendirilir. Dosyanız bakımından uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişime geçin