Kira sözleşmesi kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü koşullar, başlangıçta kurulan edim dengesini bazı durumlarda ağır biçimde bozabilir. Kira uyarlama davası bu dengenin yeniden değerlendirilmesine yönelik olup olağan kira artışı veya kira tespit davasıyla aynı hukuki yol değildir.
Kira bedelinin uyarlanması ne demektir?
Uyarlama, sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen koşulların sözleşmede öngörülen edim dengesini ağır biçimde değiştirmesi nedeniyle hakimin sözleşme hükümlerini yeniden değerlendirmesine yönelik hukuki mekanizmadır. Kiracının her artışı fazla bulması veya kiraya verenin güncel piyasa kirasını daha yüksek görmesi tek başına uyarlama koşullarını oluşturmaz.
TBK 138 kapsamında hangi şartlar aranır?
Sözleşme yapılırken taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmaması, mevcut olguların ifayı dürüstlük kuralına aykırı biçimde aşırı derecede güçleştirmesi ve kanundaki ifa veya hak saklı tutma şartlarının değerlendirilmesi gerekir. Bu unsurlar birlikte incelenir.
Kira tespit davasıyla farkı nedir?
Kira tespiti, özellikle TBK m. 344 ve ilgili hükümler çerçevesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkindir. Uyarlamada ise esas tartışma sözleşmenin kurulduğu koşulların öngörülemeyen olağanüstü biçimde değişmesidir. Tarafların amacı, sözleşme tarihi, kira süresi ve dayandıkları olgular hangi hukuki yolun uygun olduğunu etkiler.
Enflasyon veya piyasa değişikliği tek başına yeterli midir?
Sadece genel ekonomik dalgalanmanın varlığı otomatik uyarlama sonucu doğurmaz. Sözleşmenin ne zaman yapıldığı, süresi, bedelin belirlenme şekli, tarafların risk dağılımı ve değişikliğin öngörülebilirliği birlikte değerlendirilir. Uzun vadeli sözleşmelerdeki özel koşullar somut kanıtlarla açıklanmalıdır.
Kiracı mı, ev sahibi mi dava açabilir?
Uyarlama değerlendirmesi yalnızca bir tarafa özgü değildir. Kanunun koşulları mevcutsa sözleşmedeki edim yükünün ağırlaştığını ileri süren tarafın talebi gündeme gelebilir. Ancak kira hukukunun emredici hükümleri ve sözleşmenin niteliği uygulanacak sonucu etkileyebilir.
Hangi deliller önemlidir?
Kira sözleşmesi ve ekleri, ödeme dekontları, sözleşmenin kurulduğu dönemdeki ekonomik koşullara ilişkin objektif veriler, daha sonra ortaya çıkan değişiklikler ve bunların sözleşmeye etkisini gösteren belgeler önemlidir. Sadece çevredeki yeni ilanları dosyaya koymak, aşırı ifa güçlüğünü her durumda ispatlamaz.
Uyarlama talebinde tarih ve geriye etki nasıl değerlendirilir?
Uyarlamanın hangi dönem için istendiği, dava tarihi, ödeme sırasında çekince konulup konulmadığı ve tarafların davranışları talebin kapsamını etkileyebilir. Uyarlama isteminin her durumda geçmişe dönük bütün kira taksitlerini değiştirdiği varsayılamaz; zaman bakımından etki somut uyuşmazlık ve uygulanabilir içtihat doğrultusunda incelenmelidir.
Arabuluculuk ve görevli mahkeme
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kanuni arabuluculuk dava şartı ve istisnaları ayrıca kontrol edilmelidir. Uyuşmazlığın niteliğine göre görev ve yetki hükümleri doğru belirlenmeli, arabuluculuk süreci ile dava talebi aynı kapsamda kurgulanmalıdır. Tahliye, kira tespiti ve uyarlama talepleri ayrı değerlendirilmelidir.
Dava açmadan önce nasıl değerlendirme yapılmalı?
İlk sözleşme bedeli, artış hükümleri, tarafların öngördüğü riskler, sonradan doğan somut olay ve bunun ekonomik etkisi kronolojik tabloda gösterilebilir. Olağan piyasa değişimiyle olağanüstü değişiklik iddiası ayrılmalıdır. Sözleşme süresi ve ifa durumu incelenmeden yalnızca güncel kira tutarına bakılması yeterli değildir.
Uzun süreli sözleşmelerde öngörülemezlik nasıl değerlendirilir?
Tarafların uzun yıllara yayılan bir kira ilişkisine girerken belli ekonomik değişiklikleri hesaba katmış olması beklenebilir. Ancak her ekonomik sonuç aynı ölçüde öngörülebilir değildir. Sözleşmenin akdedildiği tarih, tarafların faaliyet alanı, kira bedelinin para birimi, uyarlama hükümleri, olağan ticari risk ve sonradan doğan olayın istisnai niteliği birlikte değerlendirilir. Dosyada somut olayın sözleşme kurulduktan sonra nasıl değiştiği belgelerle zaman çizelgesine yerleştirilmelidir.
Sözleşmede uyarlama veya artış şartı varsa sonuç değişir mi?
Kira sözleşmesinde artış, sabit oran veya riskin dağıtılmasına ilişkin hükümler bulunması uyarlama iddiasının değerlendirilmesinde önem taşır. Fakat böyle bir hükmün varlığından hareketle ne uyarlama talebinin mutlaka kabul edileceği ne de her durumda imkansızlaşacağı söylenebilir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kirasındaki emredici hükümler ayrıca ele alınmalıdır. Sözleşme maddesi ile somut olağanüstü olay arasındaki ilişki açıklanmadan genel hükme dayanmak yeterli olmaz.
Kiraya verenin ve kiracının ekonomik verileri nasıl sunulmalı?
Bir uyarlama talebinde yalnızca yeni kira ilanları değil, başlangıç dönemindeki ve değişim sonrasındaki objektif koşulların belgelenmesi önemlidir. Ödeme kayıtları, sözleşmenin amacına ilişkin belgeler, tarafların üstlendikleri yükler, taşınmazın kullanım niteliği ve gerektiğinde uzman incelemesi değerlendirilebilir. Gelir azalması tek başına aşırı ifa güçlüğünü ispatlayan otomatik bir ölçüt değildir. İleri sürülen her olgunun sözleşmesel dengeyi nasıl etkilediği açıklanmalıdır.
Dava sürecinde kira ödemeleri ve ihtar kayıtları
Uyuşmazlık sürerken yapılan ödemelerin tarihleri ve açıklamaları, karşılıklı ihtarların içeriği ve tarafların sözleşmeyi uygulama biçimi ileride önem kazanabilir. Kiracı veya kiraya veren açısından yanlış hukuki yola başvurulması, ödeme veya tahliye uyuşmazlıklarını çözmeyebilir. Arabuluculuk davetleri, toplantı tutanakları ve tekliflerin neyi kapsadığı saklanmalıdır. Bir talebin kira tespiti mi yoksa uyarlama mı olduğu dilekçenin sadece başlığına göre değil, dayandığı maddi olgulara göre değerlendirilir.
Sık sorulan sorular
Beş yıl dolmadan kira uyarlama davası açılır mı?
Uyarlama ile beş yıllık kira tespiti rejimi aynı şey değildir; TBK 138 koşulları ayrıca değerlendirilir.
Dava açmak kira ödeme borcunu durdurur mu?
Hayır. Dava açılması tek başına mevcut ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
İlgili hukuki konular
Bu konunun diğer aşamaları için ilgili rehberler de incelenebilir:
Mevzuat ve kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayın belge ve süreleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri ve mevcut deliller doğrultusunda ayrı değerlendirilir. Dosyanız bakımından uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişime geçin