Merdiven, koridor, çatı, sığınak, bahçe, otopark ve taşıyıcı sistem gibi ortak yerler bağımsız bölüm maliklerinden birinin tek başına tasarruf edebileceği alanlar değildir. Bir malikin ortak yeri kapatması, eşyayla işgal etmesi veya projeye aykırı biçimde kendi kullanımına tahsis etmesi halinde müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme talepleri gündeme gelebilir.
Ortak yer nasıl belirlenir?
KMK m.4 bazı yerleri doğrudan ortak yer sayar; ayrıca mimari proje, tapu kayıtları ve yönetim planı da alanın niteliğini belirlemede kullanılır. Bir bölümün fiilen yalnız tek kişi tarafından kullanılması onun hukuken bağımsız bölüm veya eklenti olduğu anlamına gelmez. Önce onaylı proje ve tapu belgeleri incelenmelidir.
Bir malik ortak alanı tek başına kullanabilir mi?
Kat malikleri ortak yerler üzerinde arsa payları oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptir. Diğer maliklerin kullanımını engelleyen sürekli ve münhasır kullanım, açık hukuki dayanak yoksa sorun yaratır. Bazı kullanım biçimleri yönetim planı veya geçerli kurul kararıyla düzenlenebilir; ancak mülkiyet hakkının devri niteliğindeki işlemler daha ağır şartlara tabidir.
Bahçe veya otoparkın bir daireye tahsisi geçerli midir?
Tahsis iddiasında tapu eklentisi, mimari proje, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararının kapsamı birlikte incelenir. Sadece uzun yıllar fiilen kullanım veya sözlü anlaşma kalıcı ayni hak yaratmayabilir. Özellikle otopark yerlerinde numaralandırma ile hukuki tahsis birbirinden ayrılmalıdır.
Ortak alana yapılan kapatma ve tadilat kaldırılabilir mi?
Ortak yere duvar, kapı, pergola, depo, cam kapatma veya benzeri imalat yapılmışsa gerekli malik rızası ve belediye/proje uygunluğu araştırılır. Kanuna aykırı müdahale için eski hale getirme talep edilebilir. İmalatın küçük veya estetik görülmesi, ortak mülkiyet rejimini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Çatı ve dış cephe ortak alan mıdır?
Çatı, dam, dış cephe ve ana yapının taşıyıcı unsurları kural olarak ortak yerlerdendir. En üst kattaki malikin çatıya yakın olması veya yalnız onun kullanabilmesi mülkiyet niteliğini değiştirmez. Tadilat, teras kapatma veya reklam/klima uygulamalarında proje ve gerekli karar çoğunluğu ayrıca incelenmelidir.
Müdahalenin önlenmesi davasını kim açabilir?
Ortak mülkiyet hakkı ihlal edilen kat maliki, kanunun verdiği koruma yollarına başvurabilir. Yönetici de yetkisi kapsamında ortak alanın korunması için işlem yapabilir. Talebin yalnız kişisel kullanım kaybına mı yoksa ortak alanın eski hale getirilmesine mi yönelik olduğu dava dilekçesinde açık kurulmalıdır.
Görevli mahkeme hangisidir?
Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğan ortak alan uyuşmazlıklarında sulh hukuk mahkemesi kural olarak görevlidir. Ancak uyuşmazlık salt tapu mülkiyeti, ayni hak veya başka özel hukuki sebebe dayanıyorsa görev değerlendirmesi değişebilir. Dava konusu hakkın niteliği baştan doğru belirlenmelidir.
Keşif ve bilirkişi neden önemlidir?
Ortak alan davalarında onaylı mimari proje ile fiili durumun karşılaştırılması çoğu kez zorunludur. Mahallinde keşif yapılarak müdahalenin yeri, ölçüsü ve yapıya etkisi belirlenebilir. Mimari veya teknik uzmanlık gereken durumlarda bilirkişi raporu, eski hale getirmenin nasıl yapılacağını da gösterebilir.
Uzun süre sessiz kalmak hakkı ortadan kaldırır mı?
Ortak alandaki hukuka aykırı kullanımın yıllarca sürmesi tek başına mülkiyet hakkı kazandırmaz. Bununla birlikte somut olayda dürüstlük kuralı, önceki açık rızalar ve kazanılmış hak iddiaları tartışılabilir. Özellikle projeye açıkça aykırı yapılaşmada yalnız zamana güvenmek güvenli değildir.
Dava öncesi hangi belgeler alınmalıdır?
Tapu kayıtları, yönetim planı, onaylı mimari proje, kurul kararları, alanın önceki ve güncel fotoğrafları, ihtar yazıları ve varsa belediye kayıtları toplanmalıdır. Talep eski hale getirme içeriyorsa müdahalenin tam olarak hangi bölümde ve ne ölçüde bulunduğu somutlaştırılmalıdır.
Ortak alanın kiraya verilmesi mümkün müdür?
Kapıcı dairesi, çatı bölümü, reklam alanı veya ortak otoparkın üçüncü kişiye bırakılması gibi işlemlerde kararın niteliği ve gerekli malik çoğunluğu değerlendirilmelidir. Ortak alan üzerinde uzun süreli veya münhasır kullanım hakkı yaratılması sıradan yönetim işlemi sayılmayabilir. Gelirin nasıl paylaşılacağı ve sözleşmeyi kimin imzalayacağı da kurul kararında açıkça belirlenmelidir.
Eski hale getirme masrafını kim öder?
Hukuka aykırı müdahaleyi yapan malik veya kullanıcıdan, müdahalenin kaldırılması ve ortak yerin eski hale getirilmesi istenebilir. Teknik müdahale ana yapıya zarar vermişse onarım gideri ayrıca gündeme gelebilir. Masrafın yönetim bütçesinden geçici olarak karşılanması halinde sorumlu kişiye rücu edilip edilemeyeceği, karar ve kusur durumuna göre değerlendirilir.
İlgili hukuki konular
Mevzuat ve kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayda yönetim planı, tapu kayıtları, kurul kararları ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.
Her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri ve mevcut deliller doğrultusunda ayrı değerlendirilir. Dosyanız bakımından uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişime geçin