OSB içindeki fabrikanın kiralanması, sıradan işyeri kiralamasından farklı izin ve katılımcı koşullarına tabi olabilir. Kira sözleşmesinden önce parselin tahsis durumu, üretim faaliyeti ve OSB yönetiminin uyguladığı şartlar incelenmelidir.

Kiralama başlamadan önce tesisin hukuki statüsü

OSB içinde bir fabrika binası bulunması, malikin tesisi sıradan bir işyeri gibi serbestçe kiraya verebileceği anlamına gelmez. İlk inceleme tapu kaydından başlamalıdır: taşınmaz katılımcının mülkiyetine geçmiş midir, yalnız tahsis hakkı mı bulunmaktadır, tapuda geri alım veya kullanım kısıtlamasına ilişkin kayıt var mıdır? Tahsis sözleşmesi, yapı kullanma izin belgesi ve mevcut faaliyet konusu birlikte okunmalıdır. Özellikle yapımı tamamlanmamış yahut tahsis koşullarını henüz yerine getirmemiş tesislerde kiralama varsayımıyla yatırım yapmak, sonradan idari onay alınamaması riskini doğurabilir. Kiraya verenin OSB’ye karşı borçları ve tesisin mevzuata uygunluğu da başlangıçta yazılı olarak sorgulanmalıdır.

OSB yönetimiyle izin ve uygunluk süreci

4562 sayılı Kanun ve OSB Uygulama Yönetmeliği, OSB parsellerinin sanayi amacıyla kullanılması ve katılımcı statüsünün korunması üzerine kuruludur. Kiralama bakımından yürürlükteki yönetmeliğin ilgili hükümleri, OSB’nin uygulama kararları ve parselin hukuki durumu birlikte değerlendirilir. Yönetim kurulunun gerekli gördüğü uygunluk ve bildirim işlemleri tamamlanmadan yalnız taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesine güvenilmemelidir. Kiracının yapacağı üretim, atık ve emisyon niteliği, altyapı ihtiyacı, tesisin kapasitesi ve OSB’nin sektörel planlaması incelenebilir. Sözlü görüşmeler yerine tarihli başvuru, ekler listesi ve yazılı cevap temin edilmesi ileride kimin hangi aşamada yükümlülük üstlendiğini gösterecektir.

Tam tesis ile bağımsız bölüm ayrımı

Fabrikanın tamamını kiralamakla üretim alanının belirli bir bölümünü kiralamak aynı hukuki ve teknik sorunları doğurmaz. Kısmi kullanımda giriş çıkış yolları, yangın güvenliği, elektrik ve doğal gaz sayaçları, ortak makineler, çevresel izinler ve iş sağlığı güvenliği sorumlulukları ayrıştırılmalıdır. Bir katılımcının tesisi içinde bir başka işletmeye alan tahsis edilmesi her durumda basit alt kira sayılmaz; fiili kullanım ve yürürlükteki OSB düzenlemeleri belirleyicidir. Sözleşme eki krokiyle kiralanan alanın sınırları ve münhasır kullanım hakları gösterilmeli, ortak tesislerdeki masraf dağılımı ayrıca düzenlenmelidir. Bu ayrım yapılmazsa bir işletmenin üretimi nedeniyle doğan idari veya teknik sorunun diğer işletmeyi durdurması mümkündür.

Kiracı şirketin faaliyet uygunluğu

Kiracıya ait faaliyet belgesinde sanayi üretimi yazıyor olması tek başına yeterli değildir. OSB’nin kuruluş amacı, parsel kullanım kararı, tesisin ruhsatlandırıldığı faaliyet, çevre yükümlülükleri ve değişecek üretim prosesleri birlikte ele alınmalıdır. Örneğin daha önce metal işleme yapılan bir tesise kimyasal üretim hattı kurulması düşünülüyorsa havalandırma, tehlikeli madde depolama, yangın ve çevre izinleri bakımından ayrı koşullar doğabilir. Kiracı şirketin ticaret sicili, imza yetkileri, faaliyet konusu, gerekirse kapasite raporu ve yatırım planı başvuru dosyasına eklenebilir. OSB’den uygunluk alınması, diğer kamu kurumlarından alınması gereken ruhsat ve izinleri kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Sözleşmeye konulması gereken koruyucu hükümler

Kira süresi ve bedelinin yanında sözleşmenin yürürlüğe girmesini ilgili izinlerin alınmasına bağlayan açık bir koşul düzenlenmesi önemlidir. Uygunluk reddedilirse ödenmiş depozito, peşin kira ve tadilat giderlerinin nasıl iade veya mahsup edileceği belirlenmelidir. Tadilatların kim tarafından hangi izinlerle yapılacağı, kiracı çıkarken tesisin hangi durumda teslim edileceği, üretim ekipmanının sökülmesi ve sabit yatırımların mülkiyeti ayrıca yazılmalıdır. Alt kiralama, şirket kontrolünün değişmesi, faaliyet konusunun değiştirilmesi ve OSB kararlarına aykırılık gibi olaylarda hangi fesih mekanizmasının işletileceği kararlaştırılabilir. Böylelikle idari uygunluk ile TBK çerçevesindeki kira borçları birbirine karıştırılmaz.

Belge listesi ve teslim tutanağı

Pratik inceleme dosyasında güncel tapu kaydı, OSB tahsis ve satış evrakı, yapı kullanma izni, işyeri açma ve çalışma ruhsatı, kiraya verenin temsil belgeleri, kiracı şirketin sicil kayıtları, projeler ve taslak kira sözleşmesi bulunmalıdır. Elektrik, su, doğal gaz ve arıtma altyapısının teknik yeterliliği de belgeyle ortaya konmalıdır. Teslim günü fotoğraflı tutanak tutulması; makinelerin, sabit tesisatın, sayaç endekslerinin, yangın ve güvenlik sistemlerinin tek tek kayda geçirilmesi gerekir. Dosyada OSB’nin yazılı kararı ile diğer izinlerin tarihleri ayrı tutulmalı, eski tarihli bir uygunluğun yeni kiracı ve yeni üretim faaliyeti için otomatik geçerli olduğu varsayılmamalıdır.

Kira ve OSB ilişkisi neden iki ayrı düzlemdir?

OSB yönetimi tesisin kullanım biçimine ilişkin kamusal ve kurumsal kısıtlamaları değerlendirirken kiraya veren ile kiracı arasındaki edimler özel hukuk sözleşmesiyle belirlenir. Bir tarafta uygunluk işleminin bulunması diğer tarafta kira bedelinin ödenmesi, ayıpsız kullanım, bakım yükümlülüğü veya depozito iadesi konularını çözmez. Tersine taraflar arasında geçerli bir sözleşme bulunması da kiracının OSB bakımından gereken statüyü edindiğini göstermez. Olası uyuşmazlıkta talebin OSB kararına mı yoksa tarafların sözleşmesine mi yöneldiği belirlenmeden dava veya başvuru yolu seçilmemelidir. Farklı işlemler için farklı merciler ve süreler söz konusu olabilir.

Uygulama örneği: izin alınmadan yapılan yatırım

Bir şirketin OSB içindeki atıl fabrikayı beş yıllığına kiraladığını, sözleşmenin imzalanması üzerine üretim hattı taşıyıp elektrik altyapısına yüksek harcama yaptığını düşünelim. Daha sonra OSB yönetimi, amaçlanan faaliyet ve parsel statüsü nedeniyle uygunluk sorunu bildirdiğinde kiracı yalnız kira sözleşmesini göstererek faaliyete başlayamayabilir. Burada ilk sorular; kiraya verenin verdiği garantiler, kiracının ön inceleme yükümlülüğü, uygunluğun sözleşmede koşul olarak yazılıp yazılmadığı ve harcamaların kimin bilgisiyle yapıldığıdır. Çözüm, yalnız tahliye veya fesih talebiyle sınırlı olmayıp ifa imkansızlığı, sözleşmeye aykırılık ve zarar kalemleri üzerinden ayrı ayrı değerlendirilebilir.

Başvuru reddedildiğinde izlenecek yöntem

Olumsuz yazı alındığında önce eksikliğin giderilebilir belge sorunu mu yoksa tesisin kiraya verilemeyeceğine ilişkin esaslı bir engel mi olduğu belirlenmelidir. OSB’den gerekçeli karar, dayanak düzenleme ve eksiklik listesi istenebilir. Başvuru konusu kiracı, üretim biçimi veya kullanım alanı değiştirilerek yeniden incelenebiliyorsa teknik ve hukuki dosya buna göre hazırlanmalıdır. Kararın hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa işlemin niteliği ile yargı yolu ve süreleri somut belgelere göre değerlendirilir; özel hukuk kira davasıyla OSB kararına yönelen uyuşmazlık aynı şey değildir. En sağlıklı yöntem, karar kesinleşmeden karşı tarafa geri dönülmez yatırım veya tam kira ödeme borcu yüklememektir.

Kira bedelinden önce teyit edilecek giderler

Sözleşmede ortak alan aidatı, atık su arıtma katılımı, altyapı ve sayaç devir giderlerinin hangi tarafta olduğu gösterilmelidir. OSB ile kiraya veren arasındaki borcun kiracının faaliyetine etkisi de baştan sorgulanmalıdır. Bu maliyetler sözleşme kurulurken yazılmadığında nominal kira düşük görünse bile üretimin toplam maliyeti beklenenden fazla olabilir. Özellikle taşınma ve ruhsat süresi için kira başlangıç tarihinin nasıl belirlendiği ayrıca kaydedilmelidir.

İlgili başvuru örneği

Hukuki kaynaklar

4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve OSB Uygulama Yönetmeliği (işlem tarihindeki yürürlükteki metin), tahsis sözleşmesi ve OSB kararları birlikte değerlendirilmelidir.