OSB parseli devrinde tapu kaydı tek başına serbestçe satış yapılabileceğini göstermez. Tahsis sözleşmesi, yapılaşma ve yatırım koşulları ile ilgili OSB kararları devrin mümkün olup olmadığını belirleyen başlıca belgelerdir.

Tahsis hakkı ile tapu mülkiyeti karıştırılmamalıdır

Organize sanayi bölgesinden parsel tahsisi yapılmış olması, katılımcının tapuda malik olduğu anlamına gelmeyebilir. Tahsis aşamasında OSB ile katılımcı arasındaki ilişkinin koşulları, yatırım taahhütleri, ödeme planı ve tahsis sözleşmesi belirleyicidir. Tapu devri gerçekleştiğinde dahi OSB mevzuatından ve sicil kayıtlarından doğan kısıtlamalar devam edebilir. Bu nedenle satış veya devralma planından önce güncel tapu kaydı, tahsis kararı, satış ve taksit belgeleri, varsa takyidat ve şerhler, yapı ruhsatı ile işyeri açma ve çalışma izinleri birlikte incelenmelidir. Bir taşınmazın sahibini ve devredilebilirliğini yalnız vergi levhası yahut şirket bilançosundan çıkarmak mümkün değildir.

Tahsis hakkı devrinin temel sınırları

OSB Uygulama Yönetmeliği parsel tahsisinde sanayi yatırımının gerçekleştirilmesini ve spekülatif devirlerin önlenmesini amaçlayan koşullar içerir. Tahsis hakkının başkasına geçirilmesi, parselin tapulu olarak satılmasından farklıdır; m. 61 ve yürürlükteki istisna hükümleri bakımından ayrıca incelenmelidir. Tahsis edilen parselde yatırımı gerçekleştirmeden sırf arsa değerindeki yükseliş nedeniyle hak devri planlanması ciddi risk yaratabilir. Devralanın aynı faaliyet alanında yatırım yapacağını beyan etmesi tek başına yasak veya izin rejimini değiştirmez. Karar verilmeden önce OSB yönetiminden parsel özelinde uygulanacak kuralların ve gerekli başvuru belgelerinin yazılı olarak bildirilmesi istenmelidir.

Tapulu taşınmazda devir koşulları

Tapulu OSB taşınmazının satışı için klasik tapu işlemi yanında OSB’nin kuruluş amacı ve parsel statüsüne ilişkin düzenlemeler de dikkate alınmalıdır. Katılımcının OSB’ye borcu, yatırımın tamamlanma aşaması, ruhsat ve üretim durumu, tapuda mevcut geri alım veya benzeri şerhler işlem üzerinde etkili olabilir. Alıcı taşınmazı satın alır almaz istediği her ticari faaliyete geçebileceğini varsaymamalıdır. Satış sözleşmesine OSB uygunluğu, şerhlerin kaldırılması veya gerekli belgelerin temini gibi koşulların açıkça yazılması, bedelin bir kısmının bu aşamaya bağlanması ve tarafların ret halinde ne yapacağının düzenlenmesi gerekir. Kesin işlemlerde yürürlükteki yönetmelik metni esas alınır.

Hisse devri ile parsel devri aynı işlem değildir

OSB parseline sahip şirketin paylarının başka kişilere satılması, taşınmazın tapuda doğrudan devri anlamına gelmez. Ancak şirket kontrolünü değiştiren işlemlerin, tahsis amacını veya OSB mevzuatındaki sınırlamaları dolanmak için kullanılıp kullanılmadığı ayrıca önem taşıyabilir. Örneğin parsel tahsisi alan bir şirketin faaliyetini sürdürmeden tüm paylarının yatırımcıya geçirilmesi planlanıyorsa şirket sözleşmesi, fiili faaliyet ve tahsis taahhütleri birlikte değerlendirilmelidir. Pay alıcısı yalnız şirketin tapulu malvarlığına değil; OSB borçlarına, çevre yükümlülüklerine, çalışan alacaklarına ve vergi risklerine de dolaylı olarak maruz kalabilir. Kapsamlı incelemede şirketin devirden önceki yükümlülükleri göz ardı edilmemelidir.

Alıcı ve satıcı için ön inceleme belgeleri

İlk inceleme paketi güncel tapu, ipotek ve haciz kayıtları, tahsis ile satış sözleşmesi, OSB yönetim kararları, ödeme ve borcu yoktur yazıları, yapı kullanma izin belgesi, ruhsatlar, üretim faaliyetine ilişkin kayıtlar ve şirket temsil belgelerinden oluşur. Tapudaki şerhin varlığı veya yokluğu tek başına devir serbestliği hakkında kesin sonuç vermez; ilgili mevzuat ve sözleşmeye bakılmalıdır. Parsel üzerindeki yapıların fiili durumu, kaçak ek yapı, atık tesisleri ve altyapı borçları da yerinde incelenmelidir. Alıcının planlanan üretimi için gereken elektrik gücü veya çevre izni sağlanamayacaksa tapu devri ticari amaca hizmet etmeyebilir.

Satış vaadi ve kapora sözleşmesinin riski

Taraflar bazen OSB’den görüş almadan yüksek kapora ödeyerek veya taşınmaz satış vaadi imzalayarak işlem sürecini başlatır. Oysa devir için aranan koşullar gerçekleşmediğinde kaporanın niteliği, iadesi, cezai şart ve yapılan masraflar tartışma konusu olur. Sözleşmede gerekli onayların kim tarafından, hangi tarihe kadar alınacağı, eksikliklerin giderilememesi halinde hangi tarafın sorumlu sayılacağı ve depozito veya peşinatın akıbeti düzenlenmelidir. Tapu devrine ilişkin resmi şekil gereklilikleri ve taşınmaz satış vaadinin özel hukuki şartları da ayrıca dikkate alınmalıdır. Salt elektronik posta teyidiyle taşınmaz mülkiyetinin geçirilmiş olduğu varsayılamaz.

Devir talebinin reddi halinde yapılacaklar

OSB yönetimi devir talebini reddettiğinde önce kararın gerekçesi ve dayandığı somut parsel durumu öğrenilmelidir. Ret gerekçesi yatırımla ilgili eksik belge, ödenmemiş borç veya faaliyetin uygun olmaması ise bunların giderilip giderilemeyeceği değerlendirilir. Düzenlemenin izin verdiği bir istisna ileri sürülüyorsa istisnaya ait belgeler ayrıntılı sunulmalıdır. Kararın niteliğine göre başvuru ve yargı yolu farklı olabileceğinden otomatik olarak tek bir dava türü önerilemez. OSB ile katılımcı arasındaki sözleşmeden doğan alacak veya tazminat tartışması, devir uygunluğuna dair kararın denetiminden ayrı ele alınmalıdır. Süre riskine karşı kararın tebliğ tarihi kaydedilmelidir.

Örnek: üretim başlamadan yatırımcıya satış

Bir girişimcinin OSB parselini tahsis aldığı fakat yatırımın henüz tamamlanmadığı sırada başka bir şirketin parseli satın almak istediğini düşünelim. Taraflar arasında fiyat anlaşması yapılmış olması, tahsis hakkının devrine ilişkin sınırları ortadan kaldırmaz. İlk soru tapu mülkiyetinin geçip geçmediği, ikinci soru yatırım taahhüdünün hangi aşamada olduğu, üçüncü soru da işlem için açık bir istisna veya izin imkanı bulunup bulunmadığıdır. Alıcının aynı fabrikayı kurmayı planlaması önemli bir ticari veri olsa bile hukuki koşulları kendiliğinden yerine getirmez. Bu tür durumda bağlayıcı taahhüt ve para transferi öncesinde OSB’den yazılı değerlendirme alınması zararın önlenmesine yardımcı olur.

Güvenli devir için adım adım kontrol

Önce parselin tahsis veya tapu statüsünü belgeleyin. Ardından OSB’ye mevcut borçları ve yönetim kararlarını yazılı olarak sorun; planlanan devir türünü ve alıcının faaliyetini açıkça bildirin. Taşınmazın fiili ve hukuki durumunu yerinde kontrol edin. Ön sözleşmede izin, ruhsat, tapu şerhi ve ödeme koşullarını ayrı madde yapın; yalnız genel bir devre engel yoktur garantisiyle yetinmeyin. Son aşamada tapu resmi işlemi, şirket kararları ve teslim tutanağını birbirleriyle uyumlu yürütün. OSB parselleri bakımından yasal imkan ile ekonomik fizibilite birbirinden ayrı iki inceleme gerektirir; ikisinin de olumlu olması yatırım güvenliği için önemlidir.

Bedel güvenliği ve kapanış belgeleri

Tarafların devir bedelini hangi aşamada ödeyeceği, OSB uygunluğu veya diğer şartların gecikmesi durumunda paranın nasıl korunacağı sözleşmede açıklanmalıdır. Güncel borcu yoktur yazısı, şirketin gerekli organ kararları ve tapu işlem evrakı kapanış dosyasında bulunmalıdır. Satış tamamlandıktan sonra üretim izinlerinin yenilenmesi veya faaliyet bildirimi gerekiyorsa bundan kimin sorumlu olduğu kararlaştırılmalıdır. Bu hükümler tek başına mevzuattaki devredilemezlik sınırlamasını ortadan kaldırmaz; yalnız yasal olarak mümkün bir işlemin güvenli yürütülmesine hizmet eder.

İlgili başvuru örneği

Hukuki kaynaklar

4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve OSB Uygulama Yönetmeliği (işlem tarihindeki yürürlükteki metin), tahsis sözleşmesi ve OSB kararları birlikte değerlendirilmelidir.