OSB parsel tahsisinin iptalinde ilk soru, katılımcının hangi yükümlülüğü hangi tarihe kadar yerine getirmesi gerektiği ve iptal kararının hangi somut gecikmeye dayandığıdır. Tahsis sözleşmesi, OSB yönetim kurulu kararı, proje tasdik başvurusu, yapı ve işyeri ruhsatı kayıtları aynı zaman çizelgesinde karşılaştırılmadan yalnızca “yatırıma başlanmadı” gerekçesiyle sonuca varılamaz. Ek süre talepleri, OSB’nin işlem ve bildirim tarihleri ile katılımcıdan kaynaklanmayan gecikmeler ayrıca araştırılmalıdır.
Tahsis hakkı ile tapulu mülkiyeti ayırın
Organize sanayi bölgesinde bir parsele ilişkin tahsis sözleşmesi, parselin kesin olarak tapuda devredilmiş olmasıyla aynı hukuki sonuçları doğurmaz. Tahsis aşamasında yatırım ve tesis kurma yükümlülükleri ön plandadır. OSB’nin yönetim kurulu kararları, katılımcı taahhütnamesi, sözleşme, ödeme planı ve ilgili yönetmelik birlikte incelenmelidir. Bir katılımcının bedelin önemli kısmını ödemiş olması, ruhsat alma veya yatırımı tamamlama sürelerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Öte yandan OSB’nin tek taraflı iptal bildirmesi de tahsis bedeli iadesi ve diğer mali sonuçların değerlendirilmesini gereksiz kılmaz. İlk sorulması gereken, uyuşmazlığın tahsis, satış, tapu devri veya geri alma aşamalarından hangisinde çıktığıdır.
Yönetmelik 60. maddede yatırım takvimi
OSB Uygulama Yönetmeliği’nin 60. maddesi, tahsisli sanayi parselinde yapı ruhsatı ve işyeri açma ve çalışma ruhsatına ilişkin belirli takvimler düzenler. Genel çerçevede tahsis tarihinden itibaren bir yıl içinde projelerin OSB’ye tasdik ettirilerek yapı ruhsatı alınması ve ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde işyeri açma ve çalışma ruhsatının alınması önem taşır. Bununla birlikte hükmün istisnaları ve sonradan yapılan değişiklikler sebebiyle somut tahsis tarihi esas alınarak yürürlükteki metin incelenmelidir. ÇED gibi ilgili işlemlerin süreye etkisi, katılımcının yaptıkları ve OSB’nin verdiği yazılı kararlarla birlikte değerlendirilmelidir. Süreleri yalnız sözleşmede yazan takvimden okumak eksik sonuç verebilir.
Hangi tarihler delille gösterilmeli?
Tahsis kararının ve sözleşmenin tarihi, proje tasdik başvurusu, OSB onayı, yapı ruhsatı, inşaatın başlangıcı, işyeri ruhsatı, uzatma başvuruları ve tebligatlar ayrı bir çizelgeye yerleştirilmelidir. Tek bir “yatırıma başladık” cümlesi yerine elektrik bağlantısı, temel atma tutanağı, imalat hakedişi, yüklenici faturası ve ilgili kurum yazışmaları sunulması gerekir. OSB’ye e-posta yoluyla gönderilen başvurunun resmi kayda alınıp alınmadığı da kanıt bakımından farklılık yaratır. Yapı ruhsatı için başvurulduğu tarih ile ruhsatın fiilen verildiği tarih aynı değildir. Gecikmenin kimin kontrolündeki olaylardan kaynaklandığını göstermek için zaman çizelgesinin karşılıklı işlemleri kapsaması gerekir.
Ek süre talebi otomatik hak değildir
Bir yatırımcı kur dalgalanması, kredi sorunu veya yüklenici değişikliği nedeniyle gecikmiş olabilir. Ancak her ticari zorluk kendiliğinden mücbir sebep veya süre uzatımının zorunlu gerekçesi sayılmaz. Yönetmelikte öngörülen uzatma yetkisi, şartlar, başvuru şekli ve karar mercileri somut tarihte incelenmelidir. Ek süre istendiğinde yalnız ekonomik güçlük anlatmak yerine bankanın kredi erteleme yazısı, idari izin sürecinin uzaması, altyapı bağlantı engeli ve fiilen tamamlanan yatırım tutarı gibi belgeler sunulmalıdır. Geç başvuru, OSB’nin takdir yetkisi ve daha önce verilmiş uzatmalar da sonuca etki edebilir. Başvurunun yapıldığına ilişkin evrak kayıt numarası korunmalıdır.
İptal kararının yetkisi ve gerekçesi
Parsel tahsisinin iptali kararı hangi OSB organınca alınmıştır; hangi kanun, yönetmelik ve sözleşme bendine dayanır; katılımcıya hangi tarihte bildirilmiştir? Bu sorular cevaplanmadan yalnız sonuca bakarak dava yolu önerilmemelidir. Kararda söz konusu edilen eksik işlemler ile yatırımcının gerçekten yerine getirdiği yükümlülükler karşılaştırılır. Özellikle bütün gecikmenin katılımcıya yüklenip yüklenemeyeceği, OSB’nin proje tasdikindeki veya altyapı işlemlerindeki gecikmesi ve verilmiş önceki izinlerin etkisi değerlendirilmelidir. İptal işlemindeki usul eksiklikleri her somut olayda aynı sonucu doğurmaz; bunların davanın esasına etkisi açıklanmalıdır. Karar ekleri ve yazışma tarihleri delil dosyasına eklenir.
Tahsis iptalinin parasal sonuçları
Parsel tahsisi iptal edildiğinde daha önce ödenen tahsis bedelinin ne şekilde geri verileceği ayrı ve önemli bir alandır. OSB Uygulama Yönetmeliği’nin 62. maddesi, iade veya iptal sonrasındaki hesaplamalara ilişkin hükümler içerir. Geri ödeme hesabında yalnız ilk ödenen nominal bedeli veya kendiliğinden faiz ekleneceğini varsaymak hatalı olabilir. İptalin sebebi, yürürlükteki yönetmelik hükmü, daha önce yapılan mahsuplar ve ödeme planı incelenir. Bazı durumlarda tazminat ya da yeniden değerleme talebinin sınırlandırılmış olması da söz konusu olabilir. Yapılmış fabrika imalatı ile çıplak parsel tahsis bedeli aynı zarar kalemi değildir. Bu nedenle mali tablo, yönetmelik ve sözleşme hükümlerine göre ayrı düzenlenmelidir.
Spekülatif devir ve tahsis amacı dışı kullanım
2024 yılında yapılan değişiklikler, tahsis edilen parsellerin muvazaalı veya spekülatif devir işlemleriyle el değiştirmesine yönelik özel sonuçlar öngörmüştür. Bu düzenleme, sıradan yatırım gecikmesiyle aynı hukuki gerekçeye dayanmaz. Hisse devri, grup şirketi yapılanması, taşınmaz üzerinde fiili kullanım değişikliği veya tahsis hakkının üçüncü kişilere geçirilmesi gibi işlemler ayrı incelenmelidir. Şirket paylarının her değişikliğini otomatik yasak işlem saymak da, dolaylı devrin hiçbir sorun doğurmayacağını söylemek de yanlıştır. OSB ve Bakanlık değerlendirmesinde gerçek ekonomik işlem ile yalnız görünürdeki işlem arasındaki ayrım önem taşır. Böyle bir gerekçe mevcutsa katılımcı savunmasını yalnız inşaat ilerleme belgeleriyle sınırlamamalıdır.
Mahkeme ve başvuru yolunu işlem türüne göre seçin
OSB katılımcısı için iptale karşı başvuruda görevli mahkeme veya yargı kolu, tahsisin hukuki niteliği ve uyuşmazlığın dayandığı işlem üzerinden değerlendirilmelidir. OSB’nin kamu gücü kullanan bir idareyle aynı niteliğe sahip olduğu varsayımından hareket ederek her olaya standart altmış günlük idari dava süresi yazılması güvenli değildir. Öte yandan özel hukuk ilişkisi bulunduğunu söyleyip idari yönleri tamamen göz ardı etmek de sorunludur. Başvurudan önce kararın aslı, tebliğ belgesi, sözleşme ve yürürlükteki özel düzenlemeler incelenmelidir. Geçici hukuki koruma gerekip gerekmediği, parselin başkasına tahsis edilme ihtimali gibi somut tehlikelerle açıklanır.
Örnek uyuşmazlık: ruhsat gecikmesi kime ait?
Katılımcı tahsisten sonra projelerini süresinde OSB’ye sunmuş, ancak gerekli tasdik işlemi uzun süre sonuçlanmamış olabilir. Bu durumda “bir yıl içinde ruhsat alınmadı” olgusunu kabul etmek tek başına katılımcının tüm gecikmeden sorumlu olduğunu göstermeyebilir. Dosyada ilk başvuru tarihi, istenen revizyonlar, revizyona yanıt süreleri ve ruhsat vermeye yetkili birimin yazışmaları karşılaştırılmalıdır. Tersi durumda yatırımcı projeyi hiç hazırlamamış veya başvurusunu son güne bırakmışsa farklı değerlendirme ortaya çıkar. İptal gerekçesini çürütecek delillerin olayın tam kronolojisinden çıkarılması gerekir. Varsa Bakanlıktan alınmış uzatma veya istisna kararları da dosyanın merkezine yerleştirilmelidir.
İptal öncesi ve sonrası dosya kontrolü
Katılımcı tahsis sözleşmesini, tahsis kararını, ödeme dekontlarını, izin başvurularını, ruhsatları, inşaat sözleşmesini, imalat belgelerini, OSB yazışmalarını ve iptal bildirimini tek dosyada toplamalıdır. İptal öncesinde başvuru mümkünse süre uzatımı veya eksikliğin giderilmesi istemi açık tarihlerle yapılmalıdır. İptalden sonra hem parselin hukuki durumuna ilişkin koruma ihtiyacı hem de bedel iadesi hesabı ayrı ele alınmalıdır. İlgisiz sigorta poliçesi hükümleri OSB tahsis iptalinin hukuki kaynağı gibi gösterilmemelidir. Başlıca mevzuat 4562 sayılı Kanun, OSB Uygulama Yönetmeliği ve somut tahsis ilişkisinin belgeleridir. Uyuşmazlığın tarihine uygun yönetmelik metni ayrıca kontrol edilmelidir.
Hukuki kaynaklar ve başvuru notu
Somut olayın tarihine uygulanacak yürürlükteki metin ve özel hükümler ayrıca kontrol edilmelidir. Başlıca resmi kaynaklar: Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı OSB Uygulama Yönetmeliği, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu.