Taşınmaz satış vaadi, taraflardan birinin gelecekte taşınmaz satış sözleşmesini yapmayı üstlendiği bir ön sözleşmedir. Mülkiyet satış vaadiyle kendiliğinden geçmez; vaat alacaklısı esas olarak ileride tapu devrinin gerçekleştirilmesini isteme hakkı kazanır. Sözleşmenin geçerliliği, resmi şekil şartına uyulmasına bağlıdır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedir?

Satış vaadi, gelecekte yapılacak taşınmaz satışına ilişkin borç doğuran bir sözleşmedir. Vaat borçlusu belirlenen koşullar gerçekleştiğinde satış ve devir işlemini yapmayı, vaat alacaklısı da kararlaştırılan edimi yerine getirmeyi üstlenir. Sözleşme tek başına tapuda mülkiyet devri sağlamaz.

Sözleşme hangi şekilde yapılmalıdır?

Türk Borçlar Kanunu m. 237 taşınmaz satış vaadinin resmi şekilde düzenlenmesini şart koşar. Noterlik Kanunu da noterlerin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleme görevini açıkça sayar. Basit yazılı belge veya taraflar arasındaki sıradan protokol, kanunun aradığı resmi şeklin yerini tutmaz.

Sözleşmede taşınmaz ve bedel nasıl belirlenmelidir?

Sözleşme konusu taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması, vaat edilen satışın esas unsurlarının anlaşılabilmesi gerekir. Ada, parsel, bağımsız bölüm ve tapu bilgileri ile satış bedeli veya bedelin belirlenme yöntemi açık kurulmalıdır. Belirsizlik, ileride ifa ve tescil talebini güçleştirir.

Tapuya şerh ne sağlar?

Satış vaadinden doğan hak kişisel haktır. Türk Medeni Kanunu m. 1009 ve Tapu Kanunu m. 26 çerçevesinde şerh verilmesi, bu hakkın taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hak sahiplerine karşı ileri sürülebilmesini güçlendirir. Şerh mülkiyeti vaat alacaklısına geçirmez.

Şerhin süresi ne kadardır?

Tapu Kanunu m. 26 uyarınca satış vaadi şerhinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya öngörülen tescil gerçekleşmezse şerhin terkinine ilişkin kanuni rejim uygulanır. Bu süre, sözleşmeden doğan kişisel hakkın varlığı ile şerhin üçüncü kişilere karşı etkisinin aynı şey olmadığını özellikle gösterir.

Vaat borçlusu tapuyu devretmezse ne yapılabilir?

Geçerli sözleşme ve ifa koşulları varsa vaat alacaklısı aynen ifa ve tescil talebini gündeme getirebilir. Ancak taşınmazın mülkiyet durumu, üçüncü kişilerin hakları, sözleşmedeki koşullar ve vaat alacaklısının kendi edimini yerine getirip getirmediği birlikte incelenir.

Taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse sonuç nedir?

Satış vaadinin tapuya şerh edilip edilmediği kritik hale gelir. Şerhin sağladığı etki, sonradan hak kazanan kişilere karşı talebin ileri sürülmesi bakımından önem taşır. Şerh yoksa üçüncü kişinin iyi niyeti ve tapu siciline güven ilkesi ayrıca değerlendirilir.

Kapora veya peşinat ödenmesi tek başına hak sağlar mı?

Ödeme yapılmış olması, resmi şekil şartını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Geçerli sözleşmenin bulunmadığı durumlarda ödenen paranın iadesi, sebepsiz zenginleşme veya başka borçlar hukuku talepleri gündeme gelebilir. Tapu devri talebi ile para alacağı birbirinden ayrılmalıdır.

Satış vaadi ile doğrudan taşınmaz satışı arasındaki fark nedir?

Doğrudan satışta amaç mülkiyetin resmi işlem ve tescille devridir. Satış vaadinde ise taraflar gelecekte bu devri gerçekleştirme borcu altına girer. Bu nedenle satış vaadi sözleşmesi kurulmuş olsa bile tapu sicilindeki malik değişmez.

Sözleşme yapılmadan önce hangi kayıtlar incelenmelidir?

Güncel tapu kaydı, takyidatlar, haciz ve ipotekler, şerhler, imar durumu ve varsa ortak mülkiyet ilişkisi incelenmelidir. Vaat borçlusunun gerçekten tasarruf edebileceği bir hakka sahip olup olmadığı baştan kontrol edilmelidir.

Birden fazla satış vaadi yapılmışsa ne olur?

Aynı taşınmaz hakkında birden fazla kişiye satış vaadinde bulunulması, vaatlerin tarihini, tapuya şerh edilip edilmediğini ve sonradan hak kazanan kişilerin hukuki durumunu önemli hale getirir. Salt sözleşme tarihi her uyuşmazlığı tek başına çözmez; tapu sicilindeki şerhler ve üçüncü kişilerin kazanımları birlikte değerlendirilmelidir.

Zamanaşımı ve ifa zamanı nasıl değerlendirilir?

Satış vaadinden doğan talebin ne zaman muaccel olduğu sözleşmedeki teslim, ödeme ve tapu devri hükümlerine göre belirlenir. Şerhin beş yıllık süresi ile taraflar arasındaki sözleşmesel talebin zamanaşımı aynı kavram değildir. Bu nedenle yalnız tapu şerhinin kalkmış olmasına bakılarak sözleşmeden doğan bütün hakların sona erdiği sonucuna varılmamalıdır.

İlgili hukuki konular

Bu konuyla bağlantılı diğer rehberler:

Satış vaadi dosyasında tapu ve ödeme kayıtları

Örneğin noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinde bedelin bir kısmının ödendiği ancak taşınmazın sonradan üçüncü kişiye devredildiği iddiasında noter senedi, tapu işlem tarihleri, şerh kayıtları ve ödeme dekontları kronolojik olarak karşılaştırılmalıdır. Satış vaadinin varlığı, tek başına mülkiyetin vaat alacaklısına geçtiği anlamına gelmez.

Talep edilecek ifa veya başka hukuki sonuç değerlendirilirken sözleşmenin geçerliliği, taşınmazın güncel malikinin durumu, bedel ve vade hükümleri ile tarafların yazışmaları ayrı ele alınmalıdır. Ödenen paranın geri alınması ve tapu devrinin istenmesi aynı talep gibi kurulmadan koşulları denetlenmelidir.

Mevzuat ve kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayın tapu kaydı, sözleşme, tarih ve usul koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.

Her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri ve mevcut deliller doğrultusunda ayrı değerlendirilir. Dosyanız bakımından uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

İletişime geçin