Şirket kredisi ödendikten sonra teminat ipoteğinin terkini. Somut sözleşmenin hükümleri ve deliller başvuru yolunu belirler.
Ödeme tamamlanınca ipotek neden hala görünebilir?
Ticari kredi taksitlerinin kapanması, tapudaki ipoteğin her durumda kendiliğinden silinmesi anlamına gelmez. Önce ipotek senedinde teminat altına alınan borcun kapsamı okunmalıdır. Yalnız belirli kredi için kurulan ipotek ile bankanın mevcut ve ileride doğabilecek risklerini de güvenceye alan üst sınır ipoteği aynı kapsamda değerlendirilmez. Bankanın bir başka sözleşmeden doğan gerçek bir teminatlı alacağı varsa “ilk kredi bitti” bilgisi tek başına terkin sonucunu belirlemeyebilir.
Özellikle şirket adına kredi kullandırılıp ortak veya üçüncü kişi taşınmazı ipotek gösterilmişse borçlu, ipotek veren malik ve kefil farklı kişilerdir. Bankadan istenecek açıklamanın ve gerekirse dava talebinin bu tarafların hukuki konumuna uygun hazırlanması gerekir. Kredinin hesabının sıfır görünmesi ile bankanın teminat kapsamındaki bütün risklerin sona erdiğini kabul etmesi de farklı hususlardır.
Önce hangi belgeler toplanmalı?
İpotek resmi senedinde belirli bir kredi mi yoksa doğmuş ve doğacak borçları içeren üst sınır teminatı mı kurulduğu kontrol edilmelidir. Güncel tapu kaydı, banka borcu yoktur yazısı, kredi kapama dekontları ve diğer teminat mektubu veya kredi limitlerine ilişkin kayıtlar eşleştirilmelidir. Böylece banka tarafından ileri sürülen kalan riskin gerçekten ipotek kapsamında olup olmadığı somutlaştırılır.
Şirketin birden çok kredi limiti, teminat mektubu veya gayrinakdi riski bulunuyorsa bankadan risk dökümü ve terkinin hangi somut alacak nedeniyle yapılmadığının yazılı olarak açıklanması istenir. Rehin hakkının devam ettiğini ileri süren banka ile malikin borcun sona erdiğine ilişkin açıklamalarının aynı kredi numarasını ve aynı teminat kapsamını karşılaştırması gerekir.
Bankaya fek talebi nasıl yöneltilir?
Başvuruya taşınmazın il, ilçe, ada ve parsel bilgileri, ipotek tesis tarihi, kredi veya teminat ilişkisi, ödemelerin tarihi ve talep edilen terkin işlemi yazılır. Bankadan yalnız “borcu yoktur” belgesi değil, tapu terkin işlemi için gerekli uygun irade beyanı ve kurum içi işlem adımlarının açıklanması istenir. Şirket adına başvuruluyorsa imza yetkisi ve temsil belgeleri eklenmelidir.
Banka, terkin için bir bakiye ileri sürüyorsa hangi sözleşme hükmü uyarınca ve hangi kalemlerden oluştuğu sorulmalıdır. Farklı kredilere ilişkin faiz, komisyon veya gayrinakdi riskler nedeniyle tüm terkin talebinin reddedilmesi halinde bunların ipotek kapsamına girip girmediği ayrıca değerlendirilir. Başvuru ve banka cevabı kayıt altına alınmadan doğrudan uyuşmazlık tutarını tahmin etmek ispat güçlüğü yaratır.
Terkin davası ve alternatif talepler
Türk Medeni Kanunu’nun taşınmaz rehni ve terkin hükümleri ile somut teminat sözleşmesi birlikte değerlendirilir. Banka, teminat altındaki alacağın sona ermesine rağmen terkin için gerekli işlemi yapmıyorsa ipoteğin fekki davası gündeme gelebilir. Ancak tartışmalı borç gerçekten mevcutsa yalnız “kredi ödendi” beyanı yeterli olmayabilir; borcun kapsamı, ödemelerin mahsubu ve teminatın sınırları üzerinde ayrı bir tespit gerekebilir.
Dava açmadan önce görevli mahkeme, ticari dava niteliği, dava şartı arabuluculuk gerekip gerekmediği ve ihtiyati tedbir ihtiyacı somut taleplere göre incelenmelidir. Tapu kaydı üzerinde üçüncü kişilere karşı etki doğuracak taleplerin yanlış taraf veya eksik taşınmaz bilgisiyle kurulması kararın uygulanmasını zorlaştırabilir.
Örnek uyuşmazlık ve kontrol listesi
Örneğin bir şirket işletme kredisini kapatmış, fakat aynı bankadan verilmiş teminat mektubu hala açık olabilir. İpotek senedi bütün banka risklerini kapsıyorsa teminat mektubunun durumunu görmeden terkinin kesin hak olduğunu söylemek doğru olmaz. Buna karşılık senet yalnız belirli krediyi güvenceye alıyorsa başka bir borcun bu ipoteğe dayanılarak ileri sürülmesi itiraz konusu olabilir.
Son kontrolde şu sorular yanıtlanmalıdır: İpotek hangi borç için kuruldu? Alacak gerçekten sona erdi mi? Banka başka risk gösteriyorsa sözleşmesel bağı nedir? Terkin talebi yazılı yapıldı mı? Tapu ve sözleşmedeki taşınmaz bilgileri aynı mı? Bu cevaplar netleşmeden hazırlanan genel bir dilekçe, uyuşmazlığın esasını açıklamaz.
Somut senaryo: birden fazla kredi ve teminat limiti
Örneğin aynı banka şirketin hem işletme kredisi hem yatırım kredisi hem de teminat mektubu limitine bağlı risklerini karşılayan bir üst sınır ipoteği kurmuş olabilir. İşletme kredisi tamamen ödendiğinde bankadan ipoteğin fekki istenir; banka kalan gayrinakdi riski gerekçe göstererek talebi reddeder. Bu durumda öncelikle ipotek senedinin bütün riskleri gerçekten teminat kapsamına alıp almadığı ve söz konusu riskin mevcut olup olmadığı incelenir. Yalnız işletme kredisi hesap ekstresini göstermek soruyu çözmez.
Buna karşılık ipotek resmi senedinde açıkça yalnız tek bir kredi veya belirli borç ilişkisi güvenceye alınmışsa, bankanın başka sözleşmeden doğan riskleri ileri sürmesi ayrıca gerekçelendirilmelidir. Teminatın alacakla bağlantısı ve kapsamının yorumlanması, ipoteğin türünden bağımsız olarak senet metni ve tarafların iradesiyle değerlendirilir. Özellikle üçüncü kişinin maliki olduğu taşınmaz söz konusuysa o kişinin verdiği teminatın sınırlarını kredi borçlusunun daha sonra imzaladığı tüm sözleşmelerle otomatik genişletmek mümkün olmayabilir.
Süreçte taşınmazın devri veya finansman ihtiyacı gündemdeyse bankanın yanıtının gecikmesinden kaynaklandığı ileri sürülen zarar ayrıca belgelendirilmelidir. Satış görüşmeleri, ön sözleşmeler, kredi başvuruları ve banka yazıları somutlaştırılmadan varsayımsal fırsat kaybı talebi kurmak güçtür. Çözüm için önce hangi riskin tartışıldığı açık biçimde saptanmalı; yalnız bu veri üzerinden banka başvurusu ve gerektiğinde dava talebi formüle edilmelidir.
İlgili başvuru örneği
Hukuki kaynaklar
İpoteğin kapsamı ve terkini bakımından Türk Medeni Kanunu’nun taşınmaz rehni hükümleri, ipotek resmi senedi ve teminat altına alınan kredi ilişkisi birlikte değerlendirilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu borcun sona ermesi bakımından tamamlayıcıdır; ipoteğin hangi borçları güvenceye aldığı yalnız son taksitin ödenmesiyle belirlenemez.