Kat malikleri kurulu kararı her durumda kesin ve dokunulmaz değildir. Kanuna, yönetim planına veya hakkaniyete aykırı kararlar için Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde iptal davası açılabilir. Ancak toplantıya katılım, karşı oy, kararın öğrenilme tarihi ve aykırılığın türü süre hesabını doğrudan etkiler; bazı ağır sakatlıklarda ise klasik iptal süresinden farklı değerlendirme gerekebilir.
Hangi kurul kararları iptal edilebilir?
Kat malikleri kurulunun kanuna, yönetim planına veya dürüstlük ve hakkaniyet ilkelerine aykırı kararları iptal davasına konu olabilir. Örneğin kanunun aradığı çoğunluk sağlanmadan ortak yer üzerinde tasarruf edilmesi, gider paylaşımının emredici kurallara aykırı belirlenmesi veya bir malike ölçüsüz külfet yüklenmesi uyuşmazlık yaratabilir. Her aykırılık aynı ağırlıkta değildir; kararın sadece iptal edilebilir mi yoksa baştan hükümsüz mü olduğu ayrıca incelenir.
Davayı kim açabilir?
Kural olarak kurul kararından etkilenen kat maliki dava açabilir. Toplantıya katılıp karara karşı oy kullanan malik ile toplantıya katılmayan malik bakımından süre başlangıcı ve ispat alanı farklılaşır. Kiracı veya bağımsız bölümde başka sıfatla bulunan kişinin doğrudan iptal davası hakkı her olayda aynı değildir; talebin kat maliki sıfatına mı yoksa kişisel kullanım hakkına mı dayandığı baştan belirlenmelidir.
İptal davasında süre nasıl hesaplanır?
KMK m.33 çerçevesinde toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki bakımından karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik bakımından ise kararı öğrenme tarihinden itibaren kanuni süreler önem taşır. Ayrıca her halde karar tarihinden itibaren öngörülen üst süre gözetilir. Süre hesabında karar defteri, tebligat, e-posta veya mesaj kayıtları gibi öğrenme tarihini gösterebilecek belgeler önemlidir.
Yokluk ve mutlak butlan iddiası neden farklıdır?
Bazı kararlar yalnız usul veya içerik aykırılığı nedeniyle iptal edilebilirken, kurulun yetki alanı dışında kalan ya da emredici hukuk düzenine ağır biçimde aykırı olan kararlar bakımından yokluk veya kesin hükümsüzlük tartışması doğabilir. Böyle bir durumda klasik iptal süresinin uygulanıp uygulanmayacağı farklı değerlendirilir. Talebi yanlış hukuki nitelendirmek özellikle süre yönünden gereksiz risk yaratır.
Toplantı ve karar yeter sayısı nasıl incelenir?
Kararın geçerliliği değerlendirilirken toplantıya kaç malik ve ne kadar arsa payıyla katılım sağlandığı, karar için kanunun genel çoğunluğu mu yoksa özel nitelikli çoğunluğu mu aradığı kontrol edilir. Kat maliki sayısı ile arsa payı çoğunluğu bazı konularda birlikte aranabilir. Hazirun listesi, vekaletnameler ve karar defteri bu nedenle davanın temel belgelerindendir.
Yönetim planına aykırılık iptal sebebi midir?
Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğinde düzenleyici belgedir. Kurul kararının yönetim planındaki açık bir hükme aykırı olması iptal sebebi oluşturabilir. Bununla birlikte yönetim planının kendisi emredici kanun hükümlerine aykırıysa sırf planda yazıyor olması kararı hukuka uygun hale getirmez; normlar arasındaki hiyerarşi ayrıca değerlendirilmelidir.
Dava hangi mahkemede açılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından anagayrimenkulün bulunduğu yer önem taşır. Davalı tarafın kim olacağı ve tebligatın kime yöneltileceği de kararın niteliğine göre belirlenmelidir; yalnız yönetici adı yazılarak açılan her dava usulen doğru kurulmuş sayılmaz.
Hangi deliller önemlidir?
Karar defteri, toplantı çağrısı, hazirun cetveli, vekaletnameler, yönetim planı, işletme projesi, hesap ve banka kayıtları ile kararın maliklere ne zaman bildirildiğini gösteren belgeler temel delillerdir. Uyuşmazlık teknik bir ortak alan veya proje meselesine dayanıyorsa mimari proje ve bilirkişi incelemesi de gerekebilir. Dava açılmadan önce kararın onaylı örneğinin temini önemlidir.
İptal kararı ne sonuç doğurur?
Mahkemenin iptal kararı, dava konusu kurul kararının uygulanabilirliğini ortadan kaldırır. Ancak kararın iptali, kurulun aynı konuda kanuna uygun yeni bir karar almasını her zaman engellemez. Karar uygulanmış ve ödeme, tadilat veya sözleşme gibi sonuçlar doğurmuşsa bunların geri alınması veya ayrıca talep edilmesi gerekip gerekmediği somut olayın niteliğine göre değerlendirilir.
Dava açmadan önce ne kontrol edilmelidir?
Önce kararın tam metni, tarih ve karar numarası belirlenmeli; toplantıya katılım ve oy durumu tespit edilmeli; öğrenme tarihini gösteren deliller korunmalı ve yönetim planıyla karşılaştırma yapılmalıdır. Son olarak aykırılığın basit iptal sebebi mi yoksa yokluk/kesin hükümsüzlük düzeyinde mi olduğu analiz edilmelidir. Bu ayrım hem süreyi hem de talep sonucunu belirler.
Dava sürerken kararın uygulanması durur mu?
İptal davasının açılması kurul kararını kendiliğinden askıya almaz. Kararın uygulanması telafisi güç sonuç yaratacaksa, uyuşmazlığın niteliğine göre geçici hukuki koruma talebi ayrıca değerlendirilmelidir. Mahkeme bu konuda karar verirken kararın açık hukuka aykırılığı, uygulanmasının doğuracağı zarar ve tarafların menfaat dengesini dikkate alır. Özellikle yüksek bedelli sözleşme, ortak alanda geri dönüşü güç imalat veya tahsilat kararı gibi durumlarda dava açmakla yetinilmemelidir.
İptal davası ile kişisel alacak talebi birlikte düşünülebilir mi?
Kurul kararının iptali yalnız kararın hukuki geçerliliğini hedefler. Malik daha önce bu karara dayanılarak ödeme yapmışsa, kullanım hakkı engellenmişse veya ayrıca bir zarara uğramışsa parasal ya da başka taleplerin ayrıca kurulması gerekebilir. Mahkemenin iptal hükmünün hangi sonuçları kendiliğinden doğuracağı, hangileri için ek talep gerektiği dava açılırken belirlenmelidir.
İlgili hukuki konular
Mevzuat ve kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayda yönetim planı, tapu kayıtları, kurul kararları ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.
Her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri ve mevcut deliller doğrultusunda ayrı değerlendirilir. Dosyanız bakımından uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişime geçin