Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli halde teslim etmek ve kira süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Kiralananda sonradan ortaya çıkan ve kullanım değerini azaltan ayıplarda kiracı; ayıbın giderilmesini, koşulları varsa kira bedelinde orantılı indirim yapılmasını, zararının giderilmesini veya ağır ayıplarda sözleşmenin sona erdirilmesini gündeme getirebilir.
Kiralananda ayıp ne demektir?
Ayıp, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanımını ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi ya da hukuki eksikliktir. Sürekli su sızıntısı, ciddi ısıtma problemi, elektrik tesisatı arızası veya kullanım iznini etkileyen hukuki engeller somut olaya göre ayıp niteliği taşıyabilir.
Kiraya verenin temel borcu nedir?
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan kullanım amacına elverişli biçimde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracının olağan kullanımdan doğan küçük bakım yükümlülükleri ile esaslı ayıbın giderilmesi birbirinden ayrılmalıdır.
Kiracı ayıbı bildirmek zorunda mı?
Kiracının, giderilmesi kiraya verene ait ayıpları uygun sürede bildirmesi önemlidir. Bildirimin yazılı yapılması, ayıbın ne zaman ortaya çıktığı ve kiraya verenin ne zaman haberdar olduğu konusunda ispat kolaylığı sağlar.
Kira bedelinde indirim ne zaman istenir?
Ayıp, kiralananın kullanımını etkilediği ölçüde kira bedelinde indirim gündeme gelebilir. İndirim oranı otomatik değildir; ayıbın ağırlığı, hangi bölümü etkilediği, ne kadar sürdüğü ve kullanım değerini ne ölçüde azalttığı değerlendirilir.
Kiracı kendi kendine kira kesebilir mi?
Ayıp nedeniyle indirim hakkı bulunması, kiracının her durumda dilediği miktarı tek taraflı olarak ödememesi anlamına gelmez. Yanlış miktarda kesinti temerrüt ve tahliye riski yaratabilir. Ayıbın, indirim oranının ve ödeme yönteminin hukuken güvenli biçimde belirlenmesi gerekir.
Ayıbın giderilmesi talebi nasıl yapılır?
Ayıbın niteliği açıkça belirtilmeli, mümkünse fotoğraf, servis raporu veya uzman tespiti eklenmeli ve giderim için makul süre verilmelidir. Acil zarar tehlikesinde kiracının alacağı önlemler ile sonradan masraf talebi ayrıca değerlendirilir.
Ağır ayıp sözleşmenin feshine yol açar mı?
Ayıp kiralananı kullanılamaz hale getiriyor veya kiraya veren uygun sürede ağır ayıbı gidermiyorsa sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelebilir. Küçük ve kolay giderilebilir eksiklikler ile ağır ayıp aynı sonuçları doğurmaz.
Zarar ayrıca talep edilebilir mi?
Ayıp nedeniyle kiracının eşyasının zarar görmesi, işletmenin faaliyetine ara vermesi veya başka somut zararların oluşması halinde tazminat şartları ayrıca incelenebilir. Zarar ile ayıp arasındaki illiyet bağı ve zarar miktarı belgelenmelidir.
Ayıp kiracıdan kaynaklanıyorsa ne olur?
Kiracının kusurlu kullanımıyla oluşan arıza veya hasar kiraya verenin ayıp sorumluluğu kapsamında aynı şekilde değerlendirilemez. Olayın kaynağı teknik rapor, bakım kayıtları ve kullanım biçimiyle belirlenmelidir.
Apartman ortak alanındaki sorun kiralanan ayıbı olabilir mi?
Çatı, ana tesisat, asansör veya ortak alan kaynaklı sorun kiralananın kullanımını ciddi biçimde etkiliyorsa kira ilişkisi bakımından sonuç doğurabilir. Kiraya verenin kat malikleriyle ilişkisi, kiracıya karşı sözleşmesel yükümlülüğünü her durumda ortadan kaldırmaz.
Delil tespiti ne zaman önemlidir?
Su sızıntısı, küf, tesisat arızası gibi durumlar onarımla ortadan kalkabilir. Uyuşmazlık bekleniyorsa fotoğraf, video, servis kaydı, uzman raporu ve gerekiyorsa mahkemeden delil tespiti, ayıbın niteliğini ve süresini sonradan ispatlamak için önemlidir.
Pratikte nasıl hareket edilmeli?
Ayıp fark edildiğinde yazılı bildirim yapılmalı, görsel ve teknik deliller saklanmalı, giderim talebi somutlaştırılmalı ve kira ödemesi konusunda ölçüsüz tek taraflı kesintiden kaçınılmalıdır. Amaç, hem ayıbın giderilmesini hem de indirim veya zarar talebinin ispatını güvenceye almaktır.
Ayıbın başlangıç tarihi neden önemlidir?
Kira bedelinde indirim ve zarar hesabında ayıbın ne zaman ortaya çıktığı, kiraya verene ne zaman bildirildiği ve ne zaman giderildiği belirleyicidir. Aralıklı yaşanan sorunlarda her olayın tarihi ayrıca kaydedilmelidir. Servis fişleri ve yazışmalar bu zaman çizelgesini kurmak için önem taşır.
Kiracının ayıbı kabul ederek kiralaması sonucu değiştirir mi?
Sözleşme kurulurken bilinen ve açıkça kabul edilen bir özellik ile sonradan ortaya çıkan ayıp aynı değildir. Kiracının başlangıçta bildiği eksiklikler bakımından hangi hakları saklı tuttuğu ve kiraya verenin ayrıca bir taahhütte bulunup bulunmadığı sözleşme metninden incelenmelidir.
Kira bedelinin tevdi edilmesi ne zaman düşünülür?
Kiraya verenin ödeme kabul etmemesi veya ödeme yerinin tartışmalı hale gelmesi gibi durumlarda kira bedelinin güvenli biçimde ödenmesi için hukuki yollar gündeme gelebilir. Ayıp nedeniyle uyuşmazlık varken kira borcunu tamamen askıda bırakmak yerine ödeme ve indirim iddiası ayrı yönetilmelidir.
İlgili hukuki konular
Mevzuat ve kaynaklar
Her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri ve mevcut deliller doğrultusunda ayrı değerlendirilir. Dosyanız bakımından uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişime geçin