Kiracı, kira sözleşmesinin süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse borçları aynı gün kendiliğinden sona ermez. TBK m.325 uyarınca kira borcu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir. Ancak kiracı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü bulunan ve kira ilişkisini devralmaya hazır uygun bir yeni kiracı bulursa daha erken tarihte borçtan kurtulabilir.
Erken tahliye sözleşmeyi hemen sona erdirir mi?
Anahtarın teslim edilmesi ve taşınmazın boşaltılması fiili kullanımı sona erdirir; fakat kira borcunun hangi tarihe kadar devam edeceği TBK m.325’e göre ayrıca belirlenir. Sabit süreli sözleşmede “çıktım, artık kira yok” yaklaşımı kadar, “sözleşme sonuna kadar tüm kiralar mutlaka ödenir” yaklaşımı da eksiktir.
Makul süre nedir?
Makul süre, kiralananın bulunduğu yer, niteliği, kira bedeli, piyasa koşulları ve yeniden kiraya verilmesi için gereken olağan süre dikkate alınarak belirlenir. Kanunda tek bir aylık süre yazılı değildir. Aynı bölgede benzer taşınmazların ne kadar sürede kiralandığı somut değerlendirmede önem taşıyabilir.
Kiraya veren yeniden kiraya verirse eski kiracı kira öder mi?
Kiralanan yeni bir kiracıya verilmişse, aynı dönem için eski kiracıdan da kira istenmesi mümkün değildir. Kiraya verenin yeniden kiralama ile elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararlar ile yapmaktan kurtulduğu giderler hesapta dikkate alınmalıdır.
Uygun yeni kiracı bulmak ne sonuç doğurur?
Kiracı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü bulunan ve mevcut kira ilişkisini devralmaya hazır bir kişi bulursa, bu kişinin sunulduğu koşullar önem kazanır. Kiraya veren makul olmayan gerekçelerle adayı reddederse eski kiracının borcunun devam ettiği süre buna göre kısalabilir.
Yeni kiracının aynı kira bedelini kabul etmesi şart mı?
Kanun “benzer koşullar” ve kira ilişkisini devralmaya hazır olma ölçütüne dayanır. Mevcut sözleşmedeki bedel ve temel koşullar tamamen göz ardı edilemez. Kiraya verenin yeni adaydan aşırı yüksek bedel istemesi nedeniyle kiralama gerçekleşmezse bunun sonucu eski kiracıya otomatik yüklenemez.
Anahtar teslimi neden ispatlanmalıdır?
Erken geri verme tarihinin belirlenmesi için taşınmazın gerçekten teslim edildiğinin ispatı önemlidir. Yazılı teslim tutanağı, noter bildirimi, anahtar teslim belgesi, mesajlar ve tarafların fiili davranışları kullanılabilir. Anahtar kiracıda kaldığı halde yalnız “evi boşalttım” denmesi tartışma yaratır.
Depozito otomatik olarak son kiralara sayılır mı?
Depozitonun işlevi güvence sağlamaktır; kiracı tek taraflı olarak “son ay kiralarını depozitodan düş” sonucuna her zaman ulaşamaz. Erken tahliye, hasar, aidat ve kira borcu ayrı kalemler halinde hesaplanmalı; depozitonun iadesi veya mahsup şartları sözleşme ve TBK’ya göre değerlendirilmelidir.
Kiraya veren taşınmazı göstermeye izin vermeli mi?
Erken tahliye sürecinde tarafların zararın büyümesini önleme yükümlülüğü önemlidir. Kiracının makul randevularla taşınmazın yeni adaylara gösterilmesine imkan vermesi; kiraya verenin de yeniden kiralama girişimlerini gereksiz yere engellememesi beklenir.
Kiraya veren yüksek bedel isteyip taşınmazı boş tutarsa ne olur?
TBK m.325, kiraya verenin başka biçimde kullanarak elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararların hesaba katılmasını öngörür. Bu nedenle piyasanın çok üzerinde kira isteyerek taşınmazı uzun süre boş tutmanın tüm maliyeti eski kiracıya aktarılamayabilir.
Erken tahliye tazminatı sözleşmede ayrıca yazılabilir mi?
Sözleşmede erken çıkışa ilişkin cezai şart veya özel bedel bulunabilir; ancak bunun geçerliliği kiralananın türüne, emredici kira hükümlerine ve genel işlem koşullarına göre ayrıca incelenmelidir. Kanundaki koruyucu hükümleri dolanacak kayıtlar otomatik olarak geçerli kabul edilmemelidir.
Uyuşmazlıkta hangi belgeler önemlidir?
Kira sözleşmesi, fesih veya çıkış bildirimi, anahtar teslim tutanağı, yeni kiracı adaylarına ilişkin yazışmalar, ilanlar, yeni kira sözleşmesi ve ödeme kayıtları birlikte incelenir. Makul sürenin ispatında piyasa ilanları yardımcı olabilir ancak tek başına kesin ölçüt değildir.
Pratik çözüm nasıl kurulmalı?
Çıkış tarihi, anahtar teslimi, taşınmazın durumu, depozito ve varsa uygun yeni kiracı adayı yazılı hale getirilmelidir. Böylece “ne zaman teslim edildi” ve “kaç aylık kira kaldı” tartışması yerine TBK m.325’in somut unsurları üzerinden hesap yapılabilir.
Makul süre ile fesih dönemi arasındaki fark nedir?
TBK m.325 kapsamındaki makul süre, kiralananın yeniden benzer koşullarla kiraya verilebilmesi için objektif olarak gereken dönemdir. Bu kavram sözleşmedeki olağan fesih dönemiyle aynı değildir. Mahkeme, taşınmazın niteliği ve piyasa koşullarına göre daha kısa veya farklı bir dönem belirleyebilir.
Kiracının önerdiği yeni aday hangi özellikleri taşımalıdır?
Yeni aday yalnız ismen bildirilmiş biri olmamalı; kira ilişkisinin koşullarını devralmaya hazır ve ödeme gücü makul biçimde yeterli olmalıdır. Adayın mesleği, gelir durumu veya işyeri faaliyetinin sözleşmeye uygunluğu gibi unsurlar değerlendirilebilir; kiraya veren de keyfi ve ayrımcı gerekçelerle uygun adayı reddetmemelidir.
İlgili hukuki konular
Mevzuat ve kaynaklar
Her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri ve mevcut deliller doğrultusunda ayrı değerlendirilir. Dosyanız bakımından uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişime geçin