12. Yargı Paketiyle elektronik icra satış sistemi kaldırılmadı; mevcut e-satış rejiminde özellikle teminat, teklifin sonuçları ve bazı ortaklığın giderilmesi satışları bakımından önemli değişiklikler yapıldı. Satışa alacaklı, borçlu veya alıcı olarak katılan kişi açısından asıl önemli olan, internetteki genel açıklamadan çok ilgili dosyanın kıymet takdiri, satış kararı ve elektronik satış ilanıdır.
E-satışta önce ilan metni okunmalı
UYAP e-satış portalındaki ilan, artırmanın başlangıç ve bitiş tarihlerini, muhammen kıymeti, teminat şartlarını ve teklif bakımından dikkate alınacak bilgileri içerir. Aynı taşınır veya taşınmaz için eski ilanla yeni ilan arasında fark bulunabileceğinden, daha önceki satış tecrübesine güvenerek işlem yapılmamalıdır.
Özellikle kıymet takdirinin kesinleşip kesinleşmediği, satış giderleri, varsa rüçhanlı alacaklar ve teklif alt sınırının hangi esasla hesaplandığı dosyadan kontrol edilmelidir.
Teminat kuralları neden önemli?
Artırmaya katılabilmek için gereken teminat, teklifin ciddi olduğunu güvence altına alan temel araçlardan biridir. Yeni düzenlemeler, alacaklının alacağının teminatı karşıladığı ölçüde ayrıca teminat yatırmaması ve Hazinenin teminattan muafiyeti gibi durumların ilan üzerinde açık biçimde gösterilmesini öngörüyor.
Bu nedenle “herkes aynı tutarda teminat yatırır” şeklinde bir kabul doğru değildir. Alacaklının dosyadaki sıfatı ve alacak miktarı ile satış ilanındaki özel şartlar birlikte okunmalıdır.
Teklif alt sınırı nasıl değerlendirilir?
Normal icra satışlarında teklifin, muhammen kıymetin kanunda öngörülen kısmı ile rüçhanlı alacaklar ve satış giderleri bakımından gereken seviyeyi karşılaması gerekir. Portal teklif vermeye teknik olarak izin verse bile satışın gerçekleşmesi için kanuni asgari koşulların oluşması gerekir.
Bu noktada ilan bedeli ile borç miktarı birbirine karıştırılmamalıdır. Bir taşınmazın icra dosyasındaki borçtan çok daha yüksek veya düşük değerli olması mümkündür; satışın geçerli olup olmadığı borç miktarına göre değil satış hukukunun şartlarına göre değerlendirilir.
İhale bedelini yatırmamanın sonucu ağırlaştı
12. Yargı Paketi, en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan kişinin sonuçlarını ağırlaştırdı. Teminatın iade edilmemesi ve teklif bedelinin belirli oranında idari para cezası uygulanması öngörüldü. Amaç, satın alma niyeti olmaksızın sırf fiyatı yükseltmek veya süreci aksatmak için teklif verilmesini caydırmaktır.
Bu nedenle teklif vermeden önce finansmanın hazır olması gerekir. “İhaleyi kazanırsam kredi bakarım” yaklaşımı, ödeme süresinin kısalığı ve yaptırımlar nedeniyle ciddi risk taşır.
Mirasçılar arasındaki özel ilk artırma
Miras yoluyla tüm maliklere geçen ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin pay sahibi olmadığı bazı taşınmazlarda, ortaklığın giderilmesi satışının ilk artırmasının yalnız mirasçılar arasında yapılabilmesine imkan getirildi. Bu özel usulde muhammen kıymetin tamamı üzerinden değerlendirme yapılması öngörülüyor.
Taşınmazda sonradan üçüncü kişiye devredilmiş bir pay bulunması veya mülkiyet yapısının şartları karşılamaması halinde özel usul uygulanmayabilir. Tapu kaydı satış öncesinde mutlaka güncel haliyle incelenmelidir.
İhalenin feshi ayrı bir aşamadır
Elektronik artırmanın tamamlanması, satışın hiçbir şekilde tartışılamayacağı anlamına gelmez. İhalenin hazırlanması, ilan, artırma süreci veya ihale sonucunda kanuna aykırılık bulunduğu ileri sürülüyorsa ihalenin feshi kurumu gündeme gelebilir. Burada başvuru hakkı, süre ve ileri sürülebilecek nedenler kendine özgüdür.
Satışa katılan kişinin ekran görüntüleri, ilan metni, teklif hareketleri ve dosya evrakını saklaması sonradan çıkabilecek uyuşmazlıklarda önem taşıyabilir.
Satış dosyasında pratik kontrol listesi
- Güncel kıymet takdiri ve kesinleşme durumu,
- satış kararı ile ilan metninin birbiriyle uyumu,
- teminat tutarı ve muafiyet durumu,
- artırma başlangıç ve bitiş zamanı,
- teklif alt sınırı ve satış giderleri,
- ihale bedelinin yatırılacağı süre,
- tescil veya teslim için sonraki işlemler,
- varsa ihalenin feshi bakımından tebliğ ve öğrenme tarihleri.
Elektronik satışın kolay görünmesi, hukuki sonuçlarının basit olduğu anlamına gelmez. Portal işlemi teknik olarak yürütür; satışın hukuki şartlarının sağlanıp sağlanmadığı yine icra dosyasının bütününden değerlendirilir.
Bu konuyla bağlantılı olarak IBAN kullandırma ve icra ve iflas hukuku başlıkları da dosyanın özelliğine göre birlikte değerlendirilmelidir.
Elektronik satışta süreler ve ilan bilgilerinin önemi
Satış ilanı, artırma tarihleri, teklif bedeli ve ihale bedelinin yatırılmasına ilişkin süreler yeni hükümlere göre ayrı ayrı kontrol edilmelidir. İhalenin feshi veya satışın iptali gibi sonraki başvuru yolları, artırma aşamasındaki itirazlarla aynı süre ve koşullara tabi değildir.
Her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri ve mevcut deliller doğrultusunda ayrı değerlendirilir. Dosyanız bakımından uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişime geçin