Apartman veya site ortak gider payını ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi yapılabilir. Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesi borcun dayanağını oluşturur. Ancak borcun hangi döneme ait olduğu, bağımsız bölüm malikinin kim olduğu, kiracının sorumluluk sınırı ve gecikme tazminatı hesabı doğru kurulmadan başlatılan takip itirazla karşılaşabilir.
Aidat borcunun hukuki dayanağı nedir?
Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak giderlerine KMK m.20 çerçevesinde katılmakla yükümlüdür. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile ortak yerlerin bakım, koruma, onarım ve yönetim giderleri farklı paylaşım esaslarına bağlanabilir. Yönetim planında kanuna uygun özel düzenleme bulunup bulunmadığı da hesapta dikkate alınmalıdır.
Borcun miktarı nasıl belirlenir?
Takipten önce dönem dönem borç dökümü hazırlanmalıdır: her ayın aidat veya avans tutarı, bu tutarın dayandığı işletme projesi ya da kurul kararı, vade, yapılan kısmi ödemeler ve bakiye ayrı sütunlarda gösterilmelidir. Gecikme tazminatı ana paraya karıştırılmadan hesaplanmalı; ödemenin hangi aya mahsup edildiği banka dekontlarıyla karşılaştırılmalıdır. Yönetimin yalnız toplu hesap ekstresi sunması, örneğin ödenmiş bir ayın ikinci kez takip konusu yapılıp yapılmadığını incelemeyi zorlaştırır. Borçlu kiracı ise talebin kapsamı ayrıca KMK m.22 çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Gecikme tazminatı istenebilir mi?
Ortak gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki bakımından KMK m.20’de özel gecikme tazminatı öngörülmüştür. Hesap aylık dönemler ve muacceliyet tarihleri üzerinden yapılmalıdır. Yönetim planındaki farklı faiz veya cezai şart hükümlerinin kanunun emredici sınırlarıyla uyumu ayrıca değerlendirilmelidir.
İcra takibini kim başlatabilir?
Yönetici, kanundan ve kat malikleri kurulunun verdiği görevden doğan yetkiler çerçevesinde ortak gider alacaklarını takip edebilir. Yönetici seçimi, temsil yetkisi ve takip dayanaklarının dosyada gösterilmesi önemlidir. Yönetim şirketi kullanılıyorsa şirketin doğrudan alacaklı olup olmadığı değil, hangi temsil ilişkisiyle hareket ettiği açıklığa kavuşturulmalıdır.
Malik değiştiğinde eski aidattan kim sorumludur?
Aidat borcunda hangi dönemde kimin malik olduğu temel önemdedir. Yeni malikin önceki malike ait bütün kişisel borçlardan otomatik sorumlu olduğu varsayımı doğru değildir. Bununla birlikte ortak gider borcuna ilişkin kanuni güvence mekanizmaları ve bağımsız bölüm üzerindeki ayni sonuçlar ayrıca incelenmelidir. Satış tarihi ve tapu kaydı dosyaya alınmalıdır.
Kiracıya karşı takip yapılabilir mi?
KMK m.22 belirli şartlarda kiracı ve bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişilere ortak gider bakımından sorumluluk yükler; ancak sorumluluk kira borcu veya kullanım ilişkisiyle sınırlı olabilir. Yönetimin doğrudan kiracıdan talepte bulunması ile kat malikinin asıl borçluluğu aynı şey değildir. Takipte sıfat ve talep miktarı bu sınırlara göre kurulmalıdır.
Borçlu itiraz ederse ne olur?
İlamsız takipte borçlu süresinde itiraz ederse takip durur. Yönetim, elindeki belgenin niteliğine göre itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yolunu değerlendirebilir. Kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi, yönetim planı ve ödeme kayıtları uyuşmazlığın ispatında belirleyicidir. Her belge icra mahkemesinde aynı ispat gücüne sahip değildir.
Hangi belgeler takip öncesi hazırlanmalıdır?
Güncel tapu maliki bilgisi, yönetici seçimine ilişkin karar, yönetim planı, aidat veya avans kararları, işletme projesi, dönemsel borç dökümü, banka kayıtları ve önceki ödemeler bir araya getirilmelidir. Borç cetvelinin bağımsız bölüm ve ay bazında hazırlanması, yanlış kişiye veya yanlış miktarla takip riskini azaltır.
En sık sorun, borcun dönem ve dayanak gösterilmeden topluca istenmesi, malik-kiracı sıfatlarının karıştırılması ve gecikme tazminatının başlangıç tarihinin açıklanmamasıdır. Sağlam bir takip dosyası yalnız rakam içermez; borcun hangi kurul kararı veya işletme projesinden doğduğunu ve hangi tarihte muaccel olduğunu da gösterir.
Yönetim planı aidat paylaşımını değiştirebilir mi?
Yönetim planı ortak giderlerin paylaşım biçimine ilişkin hükümler içerebilir. Ancak kanunun emredici hükümlerine aykırı bir plan maddesi mutlak biçimde uygulanabilir kabul edilemez. Özellikle “kullanmıyorum” savunması, ortak giderin türüne göre farklı sonuç doğurabilir; asansör, güvenlik veya sosyal tesis gibi kalemler tek tek değerlendirilmelidir.
İşletme projesine itiraz edilmesi borcu etkiler mi?
İşletme projesi maliklere bildirildikten sonra kanunda öngörülen usule göre itiraz edilebilir. İtirazın yapılmış olması, giderin gerçekten doğduğu ve hukuken paylaşılması gerektiği durumlarda bütün ödeme yükümlülüğünü otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Buna karşılık proje hazırlanırken yanlış bağımsız bölüm, hatalı arsa payı veya kanuna aykırı gider dağılımı kullanılmışsa takipte bu hususlar somut itiraz sebebi olabilir.
Aidat alacağında önce ihtar göndermek zorunlu mudur?
Her ortak gider alacağında ayrıca noter ihtarı gönderilmesi takip şartı değildir; ancak muacceliyetin ve borç dökümünün açık biçimde bildirilmesi uyuşmazlığı azaltır. Yönetim planı veya kurul kararı özel bir ödeme ve bildirim usulü öngörmüşse buna uyulmalıdır. Takip öncesi hesap ekstresi göndermek, özellikle ödeme yapıldığını iddia eden maliklerle ilgili kayıt hatalarının düzeltilmesini sağlar.
İlgili hukuki konular
Mevzuat ve kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayda yönetim planı, tapu kayıtları, kurul kararları ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.
Her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri ve mevcut deliller doğrultusunda ayrı değerlendirilir. Dosyanız bakımından uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişime geçin