Kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlık çoğu zaman teslim gecikmesi, projeye aykırı imalat, eksik iş, bağımsız bölümlerin sözleşmeye uygun paylaşılmaması veya tapu devirleri üzerinden çıkar. Bu sözleşmeler taşınmaz devri ile eser meydana getirme borcunu birlikte içerdiğinden, yalnız “inşaat gecikti” denilerek sonuca gidilemez. Sözleşmenin şekli, tapu kayıtları, proje, ruhsat, teslim takvimi ve fiili imalat birlikte değerlendirilmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki yapısı nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda tek başlık altında düzenlenmiş tipik bir sözleşme değildir. Uygulamada yüklenicinin yapı meydana getirme borcu eser sözleşmesi hükümleriyle, arsa sahibinin pay devri borcu ise taşınmaz hukukuna ilişkin kurallarla birlikte değerlendirilir. Bu nedenle tarafların hakları yalnız sözleşme metninden değil, sözleşmenin niteliğine uygulanan emredici hükümlerden de etkilenir.
Yüklenici işe başlamaz veya işi ciddi biçimde geciktirirse ne olur?
TBK 473, yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşmeye aykırı biçimde gecikmesi ve işin kararlaştırılan zamanda tamamlanamayacağının açıkça anlaşılması halinde işsahibine teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönme imkanı tanır. Ancak kat karşılığı inşaatta fesih veya dönmenin tapu devirleri ve üçüncü kişilere yapılan satışlar üzerinde ağır sonuçları olabileceğinden somut dosyada tamamlanma oranı, kusur ve sözleşme hükümleri ayrıca incelenir.
Eksik veya ayıplı imalat halinde hangi haklar gündeme gelir?
Eser ayıplıysa TBK 475 kapsamında şartlarına göre sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedel indirimi veya ücretsiz onarım seçenekleri gündeme gelebilir; tazminat talebi de saklıdır. İnşaatın taşınmaz üzerinde meydana getirilmiş olması nedeniyle dönme hakkının sınırları ayrıca önemlidir. Eksik iş ile ayıplı iş birbirinden ayrılmalı ve teknik durum bilirkişi incelemesine elverişli biçimde belgelenmelidir.
Teslim tarihi ve gecikme tazminatı nasıl belirlenir?
Teslim tarihi sözleşmede açıkça belirlenmiş olabilir veya ruhsat, yer teslimi, kat irtifakı gibi olaylara bağlanmış olabilir. Gecikmenin hangi tarihte başladığı belirlenmeden kira kaybı, cezai şart veya diğer tazminat kalemleri sağlıklı hesaplanamaz. Yüklenicinin gecikmeye ilişkin mücbir sebep veya arsa sahibinden kaynaklanan engel savunmaları da incelenmelidir.
Arsa paylarının önceden devredilmiş olması neyi değiştirir?
Bazı sözleşmelerde yükleniciye aşamalı veya peşin arsa payı devri yapılır. İnşaatın ilerlememesi halinde bu devirlerin geri alınması talebi, devrin hukuki sebebi ve üçüncü kişilerin kazanımları bakımından ayrı bir uyuşmazlık doğurabilir. Tapu kayıtlarının ilk aşamada alınması ve payların kimlere, hangi tarihlerde devredildiğinin belirlenmesi kritik önemdedir.
Yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin durumu nedir?
Yüklenicinin kendisine bırakılacak bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya devretmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki temel uyuşmazlığı daha karmaşık hale getirir. Üçüncü kişinin ayni veya şahsi hak iddiası, tapu kaydı ve kazanım biçimine göre değerlendirilir. Bu nedenle uyuşmazlık yalnız yükleniciye yöneltilecek talepler üzerinden kurulmadan önce tüm devir zinciri incelenmelidir.
Sözleşmenin feshi her durumda en doğru çözüm müdür?
Hayır. İnşaatın tamamlanma oranı yüksekse, aykırılığın giderilmesi veya bedel/tazminat talepleri feshe göre daha işlevsel olabilir. Buna karşılık projenin fiilen terk edildiği, yüklenicinin edimini yerine getiremeyeceğinin açık olduğu veya ağır sözleşme ihlalleri bulunduğu dosyalarda sona erdirme talepleri gündeme gelebilir. Talep seçimi ekonomik sonuçlarıyla birlikte değerlendirilmelidir.
Dava öncesinde hangi deliller toplanmalıdır?
Sözleşme ve ekleri, tapu kayıtları, ruhsat ve proje, belediye dosyası, yapı denetim kayıtları, hakedişler, teslim tutanakları, ihtarlar, fotoğraflar ve fiili imalat seviyesini gösteren teknik belgeler toplanmalıdır. İnşaat durumunun sonradan değişmesi ihtimali varsa delil tespiti ihtiyacı da değerlendirilebilir. Dosyanın teknik ve hukuki tarafı birlikte hazırlanmadığında zarar hesabı ve sözleşmeye aykırılık tartışması uzayabilir.
Her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri ve mevcut deliller doğrultusunda ayrı değerlendirilir. Dosyanız bakımından uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişime geçinArsa sahibinin ve yüklenicinin edimlerini ayırmak
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yalnız bina teslim tarihi değil, arsa payı devir takvimi, ruhsat, projeye uygunluk ve iskan yükümlülüğü de incelenmelidir. Arsa sahibinin sözleşmede üstlendiği pay devrini gerçekleştirmemesi ile yüklenicinin işe geç başlaması arasında illiyet tartışması doğabilir. Sözleşme ve ek protokollerde hangi bağımsız bölümlerin hangi tarafa bırakıldığı kesin olarak belirlenmelidir. Birden çok arsa sahibi veya alt yüklenici varsa tarafların sözleşmesel konumu ayrıştırılmadan bütün borçların tek kişiye yüklenmesi risklidir. Noter ihtarları, şantiye durumu, ruhsat ve belediye dosyası ile tapu kayıtları aynı kronolojiye alınmalıdır.
Fesih, dönme ve eksik iş taleplerinin koordinasyonu
Yüklenicinin temerrüdü, yapının ayıplı olması ve işin eksik bırakılması farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. İnşaatın hangi seviyede bulunduğu, teslim ve kabulün gerçekleşip gerçekleşmediği, giderilmesi mümkün eksik işlerin maliyeti ve üçüncü kişilerin kazanımları incelenmelidir. Doğrudan “sözleşme feshedilsin ve bütün tapular geri dönsün” talebi her olayda aynı sonuca ulaşmaz. İleri sürülen gecikme cezası, kira kaybı, eksik iş bedeli ve tapu talepleri birbirleriyle çelişmeyecek biçimde kurulmalıdır. Bilirkişiden yalnız gerçekleşme oranı değil projeye aykırılıklar, giderim yöntemi ve tarihe bağlı rayiçler de sorulmalıdır.
Somut dosya örneği ve kontrol noktaları
Teslim edilen bağımsız bölümlerdeki ayıp ile hiç tamamlanmamış işin bedeli ayrı hesaplanmalıdır. İskan alınmamasının nedeni idari eksiklik mi yoksa yapının projeye aykırılığı mı, belediye dosyasından açıklığa kavuşturulmalıdır.
Örneğin inşaatın kaba yapısı bitmiş fakat iskan alınmamış, bazı dairelerde su yalıtımı ve tesisat işleri eksik kalmış olsun. Böyle bir dosyada “inşaat teslim edilmedi” ifadesi yalnız başına hangi edimin ihlal edildiğini göstermez. Ruhsat ve proje ile mevcut yapının karşılaştırılması, eksik işlerin piyasa maliyeti ve teslim için gereken idari işlemler ayrıntılı belirlenmelidir. Sözleşmede arsa sahibinin pay devri aşamalara bağlanmışsa devirlerin fiilen yapılıp yapılmadığı da karşılaştırılmalıdır. Üçüncü kişiye satılmış bağımsız bölüm varsa ayni taleplerin kapsamını etkileyen hukuki durum ortaya çıkabilir. İş sahibi gecikme nedeniyle kira kaybı istiyorsa her bir bağımsız bölümün kullanılabilir hale gelme tarihi ve rayiç kira değerlendirilir. Cezai şart maddesi bulunduğunda ayrıca tazminat istenmesine ilişkin koşullar incelenmelidir. Fesih veya dönme kararı verilmeden önce mevcut yapı seviyesinin ve tarafların kazanımlarının ayrıntılı saptanması sonradan geri verme hesaplarında önem taşır.