Gayrimenkul uyuşmazlıklarında tapu kaydı temel belgedir; ancak tek başına her soruyu çözmez. Edinim sebebi, fiili kullanım, ortaklık yapısı, sözleşmeler, kadastro ve gerektiğinde belediye kayıtları birlikte değerlendirilir.
Tapu iptali ve tescil uyuşmazlıkları
Mülkiyet kaydının hangi hukuki sebeple değiştirildiği ve davacının hangi hakka dayandığı açıkça belirlenmelidir. Sözleşme, vekalet, ödeme, miras veya muvazaa iddialarında ispat rejimi birbirinden farklıdır.
Ortak mülkiyet ve ortaklığın giderilmesi
Paydaşlar arasında kullanım veya satış konusunda anlaşma sağlanamadığında ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. Taşınmazın aynen bölünebilirliği, satış süreci ve pay oranları teknik ve hukuki açıdan birlikte ele alınır.
Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil
Taşınmazın hak sahibi olmayan kişi tarafından kullanılması halinde kullanımın dayanağı, süresi ve malikin bu kullanıma rıza gösterip göstermediği önemlidir. Ecrimisil talebi varsa dönem ve rayiç kullanım bedeli ayrıca hesaplanır.
Önalım ve diğer paydaşlık sorunları
Paylı mülkiyette yapılan satışlar bazı durumlarda önalım hakkını gündeme getirebilir. Satışın öğrenilmesi, resmi işlem ve paydaşlık durumu süre ve talep bakımından dikkatle incelenir.
İlk dosya incelemesi
Güncel ve geçmiş tapu kayıtları, satış veya devir belgeleri, ödeme kayıtları, veraset belgeleri, keşif/fotoğraf kayıtları ve varsa noter ya da belediye evrakı birlikte hazırlanmalıdır.
Tapu kaydının geçmişi neden incelenir?
Bazı davalarda bugünkü malik bilgisi yeterli değildir. Önceki devirler, satış bedelleri, şerhler, hacizler ve miras geçişleri iddianın hukuki temelini etkileyebilir. Özellikle muvazaa veya yetkisiz devir iddiasında işlem zinciri kronolojik olarak kurulmalıdır.
Keşif ve bilirkişi gerektiren dosyalar
Sınır, kullanım, değer, bölünebilirlik veya yapı niteliği tartışmalarında dosya yalnız yazılı belgelerle sonuçlanmayabilir. Keşif ve teknik bilirkişi incelemesinin hangi soruya cevap vermesi gerektiği baştan belirlenirse rapora yapılacak itiraz da daha somut olur.
Sık karşılaşılan hata
Taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığını tapu kaydıyla aynı şey sanmak yanıltıcıdır. Mülkiyet, zilyetlik ve kullanım hakkı farklı hukuki kavramlardır.
Taşınmaz dosyasında kronoloji
Tapu hareketleri, fiili kullanım ve taraflar arasındaki sözleşmeler aynı zaman çizelgesine yerleştirilir. Bir devirden önce veya sonra yapılan ödeme, vekalet, miras geçişi ya da kullanım değişikliği hukuki nitelendirmeyi etkileyebilir. Kronoloji özellikle birden fazla malik veya uzun yıllara yayılan işlemlerde dosyanın anlaşılmasını kolaylaştırır.
Ne zaman hızlı hareket edilmeli?
Yeni satış, devir, üçüncü kişiye temlik, inşaat faaliyeti veya devam eden satış süreci varsa taşınmazın hukuki durumunun değişme ihtimali bulunabilir. Geçici koruma gerekip gerekmediği somut dosyada gecikmeden değerlendirilmelidir.
Taşınmazın fiziksel durumu ile hukuki kaydı
Tapudaki bağımsız bölüm, parsel veya yüzölçümü bilgisi ile fiili kullanım her zaman birebir örtüşmeyebilir. Eklenti, sınır, yol, ortak alan veya yapı değişikliği uyuşmazlıklarında kadastro, belediye ve proje kayıtları birlikte incelenir. Fiili durumun fotoğraf veya keşifle tespiti gerekebilir. Bu ayrım yapılmadan yalnız tapu kaydı üzerinden sonuca gitmek bazı dosyalarda eksik değerlendirme yaratır.