Kira İlişkisinin Devri: Kiracının Değişmesi ve Yazılı Rıza

Kira ilişkisinin devrinde yeni kişi yalnız kiralananı kullanmaya başlamaz; kiraya verenin yazılı rızasıyla mevcut kira sözleşmesinde eski kiracının yerine geçer. TBK m.323 uyarınca kiraya verenin yazılı rızası kural olarak gereklidir. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz; devreden kiracı ise sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl devralanla birlikte sorumlu olabilir.

Kira ilişkisinin devri nedir?

Devir, kiracı sıfatının sözleşme bütünlüğü içinde başka kişiye geçmesidir. Devralan kişi kiracının hak ve borçlarını üstlenir; eski kiracı ise kanundaki istisnai sorumluluk dışında sözleşmeden çıkar. Bu yönüyle alt kiradan ve yalnız kullanım hakkının devrinden ayrılır.

Kiraya verenin yazılı rızası şart mı?

Evet. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadan kira ilişkisini başkasına devredemez. Rıza, devrin kime ve hangi sözleşme bakımından yapıldığını gösterecek açıklıkta olmalıdır. Sadece üçüncü kişinin taşınmazı kullanmasına göz yumulması her zaman kira ilişkisinin devri anlamına gelmez.

İşyeri kiralarında kiraya veren rızayı reddedebilir mi?

TBK m.323, işyeri kiralarında kiraya verenin haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınamayacağını düzenler. Devralanın ödeme gücü, faaliyet türü, kiralananın kullanım amacı ve sözleşmeden doğan riskler haklı sebep değerlendirmesinde önem taşıyabilir.

Konut kiralarında aynı zorunluluk var mı?

Konut kirasında da yazılı rıza gerekir; ancak işyeri kiralarında öngörülen “haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınamama” kuralı aynı şekilde genel bir zorunluluk oluşturmaz. Kiraya verenin sözleşme serbestisi daha geniştir.

Devralan kişi hangi borçları üstlenir?

Yazılı rıza ile devir gerçekleştiğinde devralan kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer. Kira bedeli, kullanım yükümlülükleri, yan giderler ve sözleşmenin diğer hükümleri kural olarak yeni kiracı açısından devam eder. Devir, yeni bir sözleşme kurulmasından farklıdır.

Eski kiracı tamamen sorumluluktan kurtulur mu?

Genel olarak devreden kiracı sözleşmeden çıkar; ancak işyeri kiralarında kanun özel bir koruma getirir. Devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve her halde en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

İki yıllık sorumluluk nasıl hesaplanır?

İşyeri kirasında devredenin müteselsil sorumluluğu bakımından yazılı rızayla gerçekleşen devir tarihi, sözleşmenin kalan süresi ve kanundaki iki yıllık üst sınır ayrı ayrı kontrol edilir. Örneğin devir belgesi, kiraya verenin rıza yazısı ve sonradan düzenlenen kira ödeme kayıtları aynı dosyada incelenmeden devredenin hangi dönemin borcundan sorumlu olduğu belirlenmemelidir.

Devir bedeli kararlaştırılabilir mi?

Taraflar arasında işletme devri, demirbaş veya başka ekonomik unsurlar nedeniyle bedel kararlaştırılabilir. Ancak kiraya verenin rızası ve kira ilişkisinin devri ile taraflar arasındaki diğer ticari devir işlemleri birbirinden ayrılmalıdır.

Şirket pay devri kiracı değişikliği sayılır mı?

Kiracı bir şirket ise şirket hisselerinin devredilmesi, tüzel kişilik değişmediği sürece kural olarak kiracı sıfatının başka bir kişiye devri değildir. Buna karşılık işletmenin başka tüzel kişiye devri veya sözleşmenin açıkça devredilmesi farklı sonuç doğurabilir.

Kiraya veren sessiz kalırsa yazılı rıza oluşur mu?

Kanun açıkça yazılı rıza aradığı için sessiz kalma veya fiili kullanıma uzun süre göz yumma, her durumda TBK m.323 anlamında yazılı rıza yerine geçmez. Bununla birlikte taraf davranışları başka hukuki sonuçlar veya ispat tartışmaları doğurabilir.

Devir protokolünde neler yazılmalı?

Devir tarihi, devralanın kimliği, mevcut kira sözleşmesine atıf, depozito ve borçların durumu, anahtar ve demirbaş teslimi, kiraya verenin açık rızası ile varsa eski kiracının sorumluluk dönemi netleştirilmelidir.

Alt kira yerine neden devir tercih edilir?

Eski kiracının sözleşmeden çıkması isteniyorsa kira ilişkisinin devri daha uygun olabilir. Alt kirada ise asıl kiracı sözleşmede kalır. Hangi modelin kullanılacağı ticari amaç, sorumluluk ve kiraya verenin onayı bakımından değerlendirilmelidir.

Devir tarihi neden açıkça belirlenmelidir?

Kira bedeli, yan gider, hasar ve iki yıllık müteselsil sorumluluk bakımından devir tarihi kritik önemdedir. Tarafların “fiilen devredildi” dediği tarih ile yazılı rızanın verildiği tarih farklı olabilir. Devir protokolü, hangi borçların eski kiracıda kaldığını ve hangi tarihten itibaren devralanın sorumlu olduğunu göstermelidir.

Depozito devrinde ne yapılmalıdır?

Mevcut depozitonun eski kiracıya iade edilip edilmeyeceği, yeni kiracının yeni güvence verip vermeyeceği veya mevcut güvencenin devralana ait sayılıp sayılmayacağı yazılı olarak düzenlenmelidir. Aksi halde sözleşme sonunda depozitonun kime ait olduğu ve hangi borçlara mahsup edileceği tartışma yaratabilir.

İlgili hukuki konular

• Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri
• Ticari İşletmenin Devri

Mevzuat ve kaynaklar

• UYAP Mevzuat — Türk Borçlar Kanunu m.323
• Adalet Bakanlığı — Türk Borçlar Kanunu