Kiracı kural olarak kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir ya da kullanım hakkını devredebilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadan bunu yapamaz. Alt kira, asıl kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz. Asıl kiracı kiraya verene karşı borçlu kalmaya devam eder ve alt kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından da sorumlu olabilir.
Alt kira nedir?
Alt kira, kiracının kiralananın tamamını veya bir bölümünü üçüncü kişiye kullandırmak üzere ayrı bir kira sözleşmesi kurmasıdır. Asıl kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan aynı kira sözleşmesi kurulmaz; asıl kiracı hem kendi kiraya verenine karşı kiracı, hem alt kiracıya karşı kiraya veren konumundadır.
Konut ve çatılı işyerinde yazılı rıza gerekir mi?
Evet. TBK m.322, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça alt kira veya kullanım hakkının devrine izin vermez. Sözlü izin iddiası ispat sorununa yol açabilir; rızanın kapsamı ve hangi kişiye verildiği yazılı belgede açık olmalıdır.
Diğer kira türlerinde kural nedir?
Konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda genel kural daha esnektir; ancak alt kira kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamalıdır. Kiralananın niteliği, kullanım amacı ve sözleşmedeki özel hükümler ayrıca değerlendirilir.
Alt kira ile kira ilişkisinin devri aynı mıdır?
Hayır. Alt kirada asıl kiracı sözleşmede kalır ve üçüncü kişiyle ikinci bir kira ilişkisi kurar. Kira ilişkisinin devrinde ise kiraya verenin yazılı rızasıyla yeni kişi kiracının yerine geçer. Bu fark, borçların ve sorumluluğun kime ait olduğunu doğrudan etkiler.
Kullanım hakkının devri ne demektir?
Kiracı, kiralananı kullanma hakkını üçüncü kişiye bırakabilir. Bu durum alt kira ile benzer görünse de hukuki yapı farklı olabilir. TBK m.322, konut ve çatılı işyerlerinde kullanım hakkının devrini de kiraya verenin yazılı rızasına bağlamıştır.
Alt kiracı taşınmazı farklı amaçla kullanırsa kim sorumludur?
Alt kiracı, kiralananı asıl kiracıya tanınandan farklı biçimde kullanırsa asıl kiracı kiraya verene karşı sorumlu olabilir. Ayrıca kanun, kiraya verene sahip olduğu bazı hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı kullanma imkanı tanır.
Airbnb ve kısa süreli kullandırma her zaman alt kira mıdır?
Kısa süreli platform kullanımları sözleşmenin niteliğine, hizmet unsurlarına ve fiili kullanıma göre değerlendirilmelidir. Konut kiracısının üçüncü kişilere sürekli veya dönemsel kullandırması, kira sözleşmesindeki kullanım amacı ve yazılı rıza şartı bakımından sorun yaratabilir.
Kiraya veren rıza verdikten sonra geri alabilir mi?
Rızanın belirli kişi, süre veya koşula bağlı olup olmadığı önemlidir. Süresiz ve genel rıza ile belirli bir alt kiracı için verilen rıza aynı değildir. Tarafların sözleşme metni ve sonradan oluşan şartlar birlikte değerlendirilmelidir.
Alt kirada kira bedeli sınırlı mıdır?
TBK m.322 doğrudan alt kira bedelini asıl kira bedeline eşitleyen genel bir kural koymaz. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında emredici hükümler, sözleşme şartları ve somut kullanım biçimi ayrıca göz önüne alınır.
Kiraya veren izinsiz alt kirayı öğrenirse ne yapabilir?
İzinsiz alt kira veya kullanım devri sözleşmeye aykırılık oluşturabilir. Kiraya verenin ihtar, aykırılığın giderilmesi ve şartları varsa fesih veya tahliye yolları gündeme gelebilir. Hangi yolun uygulanacağı kiralananın türüne ve aykırılığın niteliğine göre belirlenir.
Hangi belgeler önemlidir?
Asıl kira sözleşmesi, yazılı rıza, alt kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, taşınmazın fiili kullanımını gösteren belgeler ve tarafların yazışmaları birlikte değerlendirilir. Özellikle “misafir” ile düzenli ücret karşılığı kullanım ayrımı delillerle kurulmalıdır.
Pratikte en önemli ayrım nedir?
Üçüncü kişinin taşınmazda bulunması tek başına alt kira anlamına gelmez. Ücret, kullanım süresi, bağımsız kullanım, asıl kiracının taşınmazla ilişkisi ve kiraya verenin rızası birlikte incelenmelidir.
Kiraya verenin rızası hangi kapsamda yorumlanır?
Rıza belirli bir kişiye, belirli bir bölüme veya sınırlı bir süreye verilmiş olabilir. Kiracının bu sınırları aşması yeni ve izinsiz bir kullanım oluşturabilir. Bu nedenle “alt kiraya izin verilmiştir” şeklindeki kısa bir hüküm yerine kapsamın, kişinin ve sürenin açık yazılması uyuşmazlık riskini azaltır.
Alt kira sona erdiğinde asıl kira devam eder mi?
Alt kira sözleşmesinin sona ermesi kural olarak asıl kira sözleşmesini sona erdirmez. Asıl kiracı kiraya verene karşı kira ilişkisini sürdürür. Buna karşılık asıl kira sona erdiğinde alt kiracının kullanım dayanağı da ciddi biçimde etkilenir; alt kiracı asıl kiracıdan daha geniş bir kullanım hakkı elde edemez.
İlgili hukuki konular
Mevzuat ve kaynaklar
Her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri ve mevcut deliller doğrultusunda ayrı değerlendirilir. Dosyanız bakımından uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişime geçin