Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. Belgenin varlığı tek başına tahliye için yeterli değildir. Taahhüdün ne zaman verildiği, kimin tarafından imzalandığı, tahliye tarihinin belirli olup olmadığı ve kiraya verenin bir aylık başvuru süresine uyup uymadığı birlikte incelenmelidir.
En önemli şart: taahhüt kiralanan teslim edildikten sonra verilmelidir
Türk Borçlar Kanunu, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar. Bunun nedeni, kiracının kira sözleşmesini yaparken taşınmazı elde edebilmek için aynı anda tahliye taahhüdü vermeye zorlanmasını önlemektir.
Bu yüzden kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenen bir taahhüt ciddi geçerlilik tartışması yaratır. Belgenin üzerinde daha ileri bir düzenleme tarihi bulunması ise tek başına uyuşmazlığı çözmez; taraflar belgenin gerçekte ne zaman verildiği konusunda farklı iddialarda bulunabilir ve ispat sorunu ortaya çıkabilir.
Tahliye tarihi açık olmalı
Taahhütnamede kiracının hangi tarihte taşınmazı boşaltacağı belirlenebilir olmalıdır. “İstenildiğinde çıkarım” veya tarihi belirsiz genel ifadeler, kanunun aradığı belirli tahliye taahhüdü bakımından sorun yaratabilir.
Uygulamada boş tarihli imzalanmış belgelerle de karşılaşılır. Böyle bir belgede tarihin sonradan doldurulduğunun ileri sürülmesi, her dosyada belgenin otomatik olarak geçersiz olduğu anlamına gelmez. Belgenin hangi koşullarda imzalandığı, taraflar arasındaki yazışmalar ve diğer deliller birlikte değerlendirilir.
Bir aylık süre neden bu kadar önemli?
Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra yoluna başvurmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bu süre geçirildiğinde aynı taahhüde dayanarak daha sonraki bir tarihte tahliye istenmesi mümkün olmayabilir.
Bu nedenle dosyada üç tarih yan yana yazılmalıdır: taahhüdün düzenleme tarihi, taahhüt edilen tahliye tarihi ve icra ya da dava başvuru tarihi. Tahliye taahhüdü uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü belgenin içeriğinden değil, bu tarihlerden kaynaklanır.
İcra yolu ile tahliye davası aynı süreç değildir
Kiraya veren taahhüde dayanarak icra takibi başlatabilir veya doğrudan dava yoluna gidebilir. Kiracının icra takibine itiraz etmesi halinde belgenin niteliğine ve itirazın içeriğine göre icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası gündeme gelebilir.
Özellikle adi yazılı taahhütte imzanın inkar edilmesi, izlenecek yolu etkiler. Bu yüzden “itiraz edildi, artık tahliye olmaz” veya “taahhüt var, icra mahkemesi mutlaka tahliye verir” şeklinde genel sonuç çıkarmak doğru değildir.
Arabuluculuk gerekiyor mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalar genel olarak dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Tahliye taahhüdüne dayanarak doğrudan dava açılacaksa bu aşama ayrıca kontrol edilmelidir. Buna karşılık İcra ve İflas Kanunundaki ilamsız tahliye yolunun kendine özgü usulü vardır. Hangi yolun seçildiği, arabuluculuk ve süre hesabını da etkiler.
Birden fazla kiracı varsa ne olur?
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunması halinde tahliye taahhüdünün kim veya kimler tarafından verildiği ayrıca önemlidir. Taahhüdün yalnız bir kiracı tarafından imzalanmış olması, kiralananın tamamı bakımından istenen tahliye sonucunu tartışmalı hale getirebilir. Temsilci tarafından imzalanmışsa temsil yetkisi de dosyada gösterilmelidir.
Kiracı hangi itirazları ileri sürebilir?
Kiracı; imzanın kendisine ait olmadığını, belgenin teslimden önce verildiğini, tahliye tarihinin sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğunu veya iradesinin sakatlandığını ileri sürebilir. Ancak bu iddiaların her biri ayrı bir ispat meselesidir. Soyut şekilde “bana zorla imzalattılar” demek yerine olayın ne zaman, nerede ve hangi delille ispatlanacağı ortaya konulmalıdır.
Dosyada ilk bakılacak belgeler
- Kira sözleşmesi ve taşınmazın teslim tarihi,
- Tahliye taahhütnamesinin aslı,
- Belgedeki düzenleme ve tahliye tarihleri,
- Taraflar arasındaki mesaj ve ihtarnameler,
- İcra takibi veya dava açılış tarihi,
- Birden fazla kiracı veya temsil varsa buna ilişkin belgeler.
Tahliye taahhüdünde en sık yapılan hata, imzalı bir kağıdın varlığını tek başına yeterli görmektir. Geçerlilik, süre ve seçilen başvuru yolu birlikte doğru kurulmadıkça belge tahliye sonucunu kendiliğinden doğurmaz.
Bu konuyla bağlantılı olarak kira tespit ve depozito başlıkları da dosyanın özelliğine göre birlikte değerlendirilmelidir.
Tahliye taahhüdünün geçerliliğinde tarih ve irade unsurları
Belgenin kiralananın tesliminden sonra düzenlenip düzenlenmediği, tahliye tarihinin açık olup olmadığı ve imzanın kime ait olduğu ilk kontroldür. Taahhüt tarihinden sonra kullanılan bir aylık başvuru süresi ile seçilen icra veya dava yolu ayrıca birbirinden ayrılmalıdır.
Her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri ve mevcut deliller doğrultusunda ayrı değerlendirilir. Dosyanız bakımından uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişime geçin