Kira uyuşmazlıklarında sözleşmenin başlangıç tarihi, kira türü, ödeme düzeni, ihtar ve bildirimler çoğu zaman sonucu belirler. Tahliye, kira tespiti ve alacak taleplerinin her biri farklı süre ve usul kurallarına bağlıdır.
Tahliye sebepleri aynı değildir
İhtiyaç, tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar veya başka bir yasal sebep aynı şartlarla uygulanmaz. Önce hangi tahliye sebebine dayanılacağı ve bunun belgelerle desteklenip desteklenemeyeceği belirlenir.
Kira tespiti ve artış uyuşmazlıkları
Sözleşmenin süresi, önceki artış hükümleri, yasal sınırlar, emsal kiralar ve taşınmazın özellikleri kira bedelinin belirlenmesinde birlikte ele alınır. Dava açma zamanı ile yeni bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı ayrı değerlendirilir.
Kira alacağı ve icra
Ödenmeyen kira bedellerinde banka hareketleri, sözleşme, ödeme açıklamaları ve gönderilen ihtarlar önem taşır. İcra yoluna başvurulacaksa seçilen takip türünün tahliye talebiyle uyumu kontrol edilir.
Depozito ve teslim
Kira sona erdiğinde depozitonun iadesi, normal kullanım kaynaklı yıpranma ile kiracının sorumlu olabileceği zararların ayrılmasını gerektirir. Giriş-çıkış fotoğrafları, teslim tutanağı ve faturalar bu aşamada belirleyicidir.
Görüşmeye getirilecek belgeler
Kira sözleşmesi ve ekleri, banka ödeme kayıtları, ihtarlar, tahliye taahhüdü, teslim tutanakları, fotoğraflar ve tarafların yazışmaları tarih sırasıyla hazırlanmalıdır.
Bildirimlerin şekli ve ispatı
Kira ilişkisinde ihtar, artış bildirimi, tahliye taahhüdü veya fesih iradesinin ne zaman ve nasıl karşı tarafa ulaştığı önem taşır. Sözlü görüşmeler sonradan farklı hatırlanabilir; noter, iadeli posta, KEP veya doğrulanabilir yazışmalar ispatı kolaylaştırabilir.
Arabuluculuk ve dava öncesi değerlendirme
Kira uyuşmazlıklarının önemli bölümünde dava öncesi arabuluculuk süreci gündeme gelir. Bu aşama yalnız formalite olarak görülmemeli; kira borcu, tahliye tarihi, depozito veya yeni kira bedeli gibi tartışmalar açıkça ayrıştırılmalıdır. Anlaşma olmazsa son tutanağın kapsamı sonraki dava stratejisiyle uyumlu olmalıdır.
Sık karşılaşılan hata
Kiraya verenin sözleşme süresi bitti diye konut veya çatılı işyeri kiracısını kendiliğinden çıkarabileceğini varsaymak doğru değildir. Tahliye için dayanak sebep ayrıca belirlenmelidir.
Takvimi sözleşmeyle birlikte okumak
Kira dosyasında sözleşmenin başlangıç ve yenileme tarihi, ihtar tarihleri, ödeme dönemleri ve arabuluculuk/dava tarihleri tek takvimde gösterilir. Tahliye ve kira tespitinde bu tarihler birbirine karıştırıldığında doğru hukuki sebep bile yanlış zamanda ileri sürülebilir. Bu yüzden dosya incelemesi genellikle kronolojiyle başlar.
Ne zaman beklememek gerekir?
Tahliye taahhüdündeki tarih yaklaşıyorsa, yeni bir ihtiyaç durumu doğmuşsa, kira ödemeleri düzenli aksıyorsa veya tebligat yapılmışsa süre hesabı erken yapılmalıdır. Amaç otomatik dava açmak değil, hangi seçeneğin hangi tarihe bağlı olduğunu kaçırmamaktır.
Ödeme açıklamaları ve kira dönemi
Aylık kira ödemelerinde banka açıklamasının hangi aya ilişkin olduğu, eksik ödeme bulunup bulunmadığı ve tarafların geçmiş uygulaması alacak hesabını etkileyebilir. Birden fazla ödeme aynı ay içinde yapılmışsa veya depozito ile kira birbirine karışmışsa kronolojik hesap tablosu hazırlamak faydalıdır. Tahliye iddiası kira borcuna dayanıyorsa bu hesap özellikle önem kazanır.