Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanım amacını, yönetici ve denetçilerin yetkilerini ve ortak yaşama ilişkin pek çok kuralı belirleyen temel belgedir. Tapuya bağlı olması nedeniyle yalnız planı imzalayan ilk maliklere değil, sonradan bağımsız bölüm edinen kişilere de etki eder. Buna karşılık yönetim planı kanunun emredici hükümlerini bertaraf edemez.
Yönetim planı nedir?
KMK m.28 yönetim planını bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmünde bir düzenleme olarak kabul eder. Plan, ortak yerlerin kullanımı, yönetim teşkilatı, giderler ve günlük yaşam kuralları gibi konuları düzenleyebilir. Tapu siciliyle bağlantılı olması onu sıradan bir apartman iç yönergesinden ayırır.
Yeni malik planla bağlı mıdır?
Bağımsız bölümü sonradan satın alan kişi, yönetim planını bizzat imzalamamış olsa dahi planın hukuka uygun hükümleriyle bağlı olur. Satın alma öncesinde planın görülmemiş olması kural olarak bağlayıcılığı ortadan kaldırmaz. Bu nedenle taşınmaz edinmeden önce yalnız tapu kaydı değil, yönetim planı da incelenmelidir.
Yönetim planı nasıl değiştirilir?
Kanun yönetim planının değiştirilmesi için özel ve yüksek bir çoğunluk öngörür. Bu çoğunluk kat maliklerinin sayısı üzerinden değerlendirilir ve sıradan kurul kararındaki çoğunlukla karıştırılmamalıdır. Değişiklik metni açık olmalı, karar defterine işlenmeli ve tapu uygulaması bakımından gerekli bildirim veya tescil işlemleri yerine getirilmelidir.
Plan kanuna aykırı hüküm içerebilir mi?
Yönetim planında yazılı bir hüküm, emredici kanun kuralına aykırıysa sırf planın parçası olduğu için geçerli hale gelmez. Özellikle mülkiyet hakkını özünden kaldıran, kanunun zorunlu çoğunluklarını aşan veya ayrımcı sonuç doğuran hükümler uyuşmazlık konusu olabilir. Somut hükmün kanunla çatışıp çatışmadığı ayrıca incelenmelidir.
Aidat paylaşımı planda farklılaştırılabilir mi?
Kanunun ortak giderlere ilişkin sistemi belirli alanlarda yönetim planıyla farklı düzenlemeye izin verebilir. Ancak her gider kalemi için sınırsız serbesti yoktur. Asansör, güvenlik, personel veya sosyal tesis giderlerinde plan hükmünün lafzı, kanun ve yerleşik uygulama birlikte değerlendirilmelidir.
Kullanım yasakları ne ölçüde bağlayıcıdır?
Yönetim planı bağımsız bölüm ve ortak alanların kullanımına ilişkin kurallar koyabilir. Ancak maliklerin mülkiyet hakkını ölçüsüz biçimde sınırlayan veya kanuna aykırı yasaklar her durumda geçerli kabul edilemez. Konutun niteliği, mimari proje, tapudaki kullanım türü ve komşuluk yükümlülükleri birlikte incelenmelidir.
Kiracı yönetim planıyla bağlı mıdır?
Bağımsız bölümden kira veya başka bir hakka dayanarak yararlanan kişiler de ortak yaşam kurallarına uymak zorundadır. Kiracının planı imzalamamış olması, ortak alan kullanımı ve komşuluk düzeni bakımından kuralları bütünüyle etkisiz kılmaz. Bununla birlikte aidat ve mali yükümlülüklerde kiracının sorumluluğu ayrıca KMK m.22 kapsamında değerlendirilir.
Değişiklik kararına karşı dava açılabilir mi?
Yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk sağlanmamışsa veya değişiklik emredici hukuka aykırıysa dava konusu olabilir. Talebin kurul kararının iptali mi, plan hükmünün geçersizliğinin tespiti mi olduğu önemlidir. Süre ve görevli mahkeme bu hukuki nitelendirmeden etkilenebilir.
Tapudaki plan ile fiili uygulama farklıysa hangisi esas alınır?
Yıllardır sürdürülen fiili uygulama, tapuya bağlı yönetim planını kendiliğinden değiştirmez. Maliklerin sessiz kalması bazı uyuşmazlıklarda dürüstlük kuralı tartışması yaratabilse de plan değişikliği için kanunun aradığı şekil ve çoğunluk önemini korur. Önce geçerli son plan nüshası tespit edilmelidir.
Değişiklik öncesi hangi belgeler incelenmelidir?
Tapudan alınan güncel yönetim planı, önceki değişiklikler, kat malikleri listesi, arsa payları, toplantı çağrısı ve karar metni birlikte incelenmelidir. Özellikle yüksek çoğunluk gerektiren değişikliklerde malik sayısı yanlış hesaplanırsa karar sakatlanabilir. Değişiklik maddesinin eski ve yeni hali karşılaştırmalı olarak yazılması ispatı kolaylaştırır.
Yönetim planı ile kurul kararı çelişirse hangisi uygulanır?
Geçerli yönetim planı, kat malikleri kurulunun sıradan çoğunlukla alacağı kararla kolayca bertaraf edilemez. Kurul kararı plan hükmüne açıkça aykırıysa, plan değiştirilmeden alınan karar iptal riski taşır. Buna karşılık plan hükmü kanunun emredici kuralına aykırıysa, kanun üstün gelir. Bu nedenle uyuşmazlıkta önce kanun, sonra geçerli yönetim planı, ardından somut kurul kararı birlikte okunmalıdır.
Plan değişikliğinin tapu dosyasına işlenmesi neden önemlidir?
Yönetim planı anagayrimenkulün hukuki dosyasının parçasıdır. Değişiklik yapıldıktan sonra yalnız karar defterinde tutulması ileride yeni maliklerin hangi metinle bağlı olduğu konusunda ispat sorunu yaratabilir. Gerekli tapu işlemlerinin tamamlanması ve güncel plan nüshasının yönetimde saklanması, satış ve uyuşmazlık dönemlerinde hangi hükmün yürürlükte olduğunu açık hale getirir.
İlgili hukuki konular
Mevzuat ve kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayda yönetim planı, tapu kayıtları, kurul kararları ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.
Her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri ve mevcut deliller doğrultusunda ayrı değerlendirilir. Dosyanız bakımından uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişime geçin