Apartman veya site yöneticisi, ortak yaşamın yalnız idari koordinatörü değildir; kanun ve yönetim planından doğan görevleri yerine getirirken kat maliklerine karşı hesap verme ve özen yükümlülüğü taşır. Aidatların toplanması, ortak giderlerin ödenmesi, defter ve belgelerin tutulması, kararların uygulanması ve anagayrimenkulün korunması sırasında yetkinin aşılması zarardan sorumluluk doğurabilir.
Yöneticinin temel görevleri nelerdir?
KMK m.35 yöneticinin görevlerini ayrıntılı biçimde düzenler. Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak, anagayrimenkulün amacına uygun kullanılmasını ve korunmasını sağlamak, bakım ve onarım tedbirlerini almak, aidat ve avansları toplamak, borçları ödemek, sigorta ve gerekli sözleşmeleri yürütmek bu görevler arasındadır.
Yönetici vekil gibi mi sorumludur?
Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticinin hak ve görevlerinde vekil hükümlerine atıf yapar. Bu nedenle yönetici, görevin gerektirdiği özeni göstermek, yetkisini ortak yarar doğrultusunda kullanmak ve yaptığı işlemler hakkında hesap vermek zorundadır. Kasıtlı işlem kadar ağır ihmal de tazminat sorumluluğu yaratabilir.
Paraların ayrı hesapta tutulması gerekir mi?
Ortak gider için toplanan paraların kişisel hesap ve harcamalarla karıştırılması ciddi ispat ve güven sorunu doğurur. Banka hareketlerinin anagayrimenkul adına veya açıkça yönetim hesabı niteliğinde izlenebilir olması; ödeme belgelerinin saklanması gerekir. Belgesiz nakit harcamalar yönetici açısından hesap verme güçlüğü yaratır.
Yönetici hangi belgeleri tutmalıdır?
Karar defteri, gelir-gider belgeleri, faturalar, makbuzlar, banka kayıtları, sözleşmeler ve yönetimle ilgili diğer evrak düzenli şekilde saklanmalıdır. Defterlerin kanunda öngörülen usule göre tutulması ve gerektiğinde noter tasdiki gibi yükümlülüklerin yerine getirilmesi gerekir. Belgelerin kaybı, yapılan harcamanın ispatını zorlaştırır.
Yetkisiz sözleşme yapılırsa ne olur?
Yönetici olağan yönetim işleri içinde kalan işlemleri yapabilir; ancak kurul kararı veya özel çoğunluk gerektiren esaslı tasarruflarda tek başına hareket edemez. Yetki aşımı halinde sözleşmenin siteyi bağlayıp bağlamadığı ile yöneticinin şahsi sorumluluğu ayrı ayrı tartışılır. Üçüncü kişinin iyi niyeti de somut olayda önem taşıyabilir.
Bakım ve güvenlik ihmalinden sorumluluk doğar mı?
Ortak alanlardaki tehlikenin bilinmesine rağmen makul önlemlerin alınmaması, asansör veya tesisat bakımının ihmal edilmesi ya da acil onarımın geciktirilmesi zarara yol açarsa yönetimin sorumluluğu gündeme gelebilir. Ancak zararın nedeni, yöneticinin yetki ve bütçe imkanı ile kurulun kararları birlikte değerlendirilmelidir.
Hesap vermeyen yöneticiye karşı ne yapılabilir?
Kat malikleri yöneticiden gelir-gider hesabı ve belgeleri açıklamasını isteyebilir. Yönetici görev sonunda veya kurulun talebi üzerine hesap vermekle yükümlüdür. Eksik ödeme, açıklanamayan harcama ya da yönetim parasının kişisel kullanımına ilişkin iddialarda alacak, tazminat ve gerektiğinde başka hukuki yollar ayrı ayrı değerlendirilebilir.
Yönetici görevden alınabilir mi?
Yönetici kat malikleri kurulunca seçildiği usule uygun şekilde değiştirilebilir; ayrıca haklı sebep varsa mahkemeden müdahale istenmesi de mümkündür. Görevden alma ile geçmiş döneme ilişkin hesap ve sorumluluk birbirinden bağımsızdır. Yeni yönetici seçilmesi eski yöneticinin belge teslimi ve hesap verme borcunu sona erdirmez.
Yönetim şirketi kullanılması sorumluluğu kaldırır mı?
Profesyonel yönetim şirketiyle sözleşme yapılması kat malikleri kurulunun ve seçilmiş yöneticinin bütün sorumluluğunu otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Yetki devrinin kapsamı, sözleşme ve kurul kararıyla belirlenir. Şirketin kusuru, yöneticinin denetim yükümlülüğü ve kat maliklerinin kararları farklı sorumluluk alanları oluşturabilir.
Uyuşmazlıkta hangi kayıtlar incelenir?
Kat malikleri kurulu kararları, yönetim planı, yönetici seçimi, banka hesapları, faturalar, hizmet sözleşmeleri, teklif dosyaları ve bağımsız bölüm bazlı tahsilat kayıtları birlikte değerlendirilir. Sadece toplam gelir-gider tablosu çoğu zaman yeterli değildir; tartışmalı işlemin belgesi ve yetki dayanağı ayrıca gösterilmelidir.
Yönetici kendi ücretini veya masrafını nasıl alır?
Yöneticiye ücret ödenip ödenmeyeceği, ücretin miktarı ve giderlerinin nasıl karşılanacağı kurul kararı, yönetim planı veya sözleşmeye göre belirlenir. Yönetici, açık yetki olmadan kendi lehine ücret veya prim tahakkuk ettirirse hesap verme aşamasında bu kalem tartışma konusu olabilir. Gerçek ve belgeli görev giderleri ile yönetim ücreti birbirinden ayrılmalıdır.
Yöneticinin üçüncü kişilere karşı sorumluluğu olabilir mi?
Yönetici yalnız kat maliklerine karşı değil, yaptığı işlemin niteliğine göre çalışanlar, hizmet sağlayıcılar veya zarar gören üçüncü kişiler karşısında da sorumluluk riski taşıyabilir. Örneğin ortak alandaki tehlikeli durumun giderilmemesi veya yetkisiz bir işlemle üçüncü kişiye zarar verilmesi halinde sorumluluğun yönetici, kat malikleri veya hizmet sağlayıcı arasında nasıl paylaştırılacağı kusur ve yetki ilişkisine göre belirlenir.
İlgili hukuki konular
Mevzuat ve kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayda yönetim planı, tapu kayıtları, kurul kararları ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.
Her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri ve mevcut deliller doğrultusunda ayrı değerlendirilir. Dosyanız bakımından uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişime geçin