Yöneticiden memnun olmamak ile hukuken görevden alma sürecini doğru işletmek aynı şey değildir. Yönetici kural olarak kat malikleri kurulunca seçilir ve değiştirilir. Hesap vermeme, kararları uygulamama, yönetim parasını açıklayamama veya ortak alanların korunmasını ihmal etme gibi durumlar haklı sebep tartışması yaratabilir. Görev değişikliği yapılırken yeni yönetici seçimi ve hesap-belge devri birlikte planlanmalıdır.

Yöneticiyi kim görevden alabilir?

Yönetici, kat malikleri kurulunun görev alanındaki bir organdır. Kural olarak kurul, usulüne uygun toplantıda yeni yönetici seçerek mevcut yöneticinin görevini sona erdirebilir. Seçim için kanunun aradığı sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması gerekir; sıradan karar çoğunluğuyla işlem yapılması her durumda yeterli olmayabilir.

Görev süresi dolmadan değişiklik yapılabilir mi?

Yöneticinin belirli bir dönem için seçilmiş olması, hiçbir şartta süre sonuna kadar görevde kalacağı anlamına gelmez. Kurulun yetkisi ve somut olayın özelliklerine göre görev süresi dolmadan değişiklik mümkün olabilir. Ancak yönetim sözleşmesinde profesyonel şirketle kararlaştırılan fesih ve ücret hükümleri ayrıca incelenmelidir.

Haklı sebep sayılabilecek durumlar nelerdir?

Hesap vermemek, aidatları kişisel hesapla karıştırmak, kurul kararlarını uygulamamak, ortak alanlarda gerekli bakım ve güvenlik tedbirlerini almamak, yetkisiz yüksek tutarlı sözleşmeler yapmak veya belgeleri saklamamak haklı sebep iddiasına dayanak olabilir. Her iddia belgeyle somutlaştırılmalıdır.

Kurul toplanmıyorsa mahkemeye gidilebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetimde uyuşmazlık ve kanuni yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda sulh hukuk mahkemesinin müdahalesine imkan tanır. Mahkemeden doğrudan hangi kararın istenebileceği somut soruna göre belirlenir. Önce kurul yolunun işletilip işletilemediği ve çağrı girişimleri belgelenmelidir.

Yönetici seçimi için hangi çoğunluk gerekir?

KMK m.34 yönetici seçiminde hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından çoğunluk arar. Özellikle büyük sitelerde yalnız toplantıya katılanların salt çoğunluğuna bakmak hatalı olabilir. Malik listesi ve arsa payları seçim öncesinde güncellenmelidir.

Görevden alınan yönetici belgeleri teslim etmek zorunda mı?

Devir teslimde yalnız karar defterinin verilmesi yeterli görülmemelidir. Karar ve işletme projesi defterleri, banka hesap dökümleri, aidat borçlu listesi, açık borç ve alacak tablosu, devam eden bakım sözleşmeleri, fatura ve tahsilat belgeleri ile ortak alan anahtarları ayrı kalemler halinde teslim tutanağına yazılmalıdır. Dijital yönetim paneli varsa yetki devrinin tarihi ve teslim edilen erişimlerin kapsamı kayda geçirilmelidir. Böylece yeni yönetim açılış bakiyesini önceki dönemle karşılaştırabilir; sonradan ortaya çıkan eksik belge veya ödeme uyuşmazlığı belirli bir kayıt üzerinden tartışılabilir.

Eski yönetici hesap vermek zorunda mı?

Evet. Görevden ayrılmak geçmiş dönemin hesabını kapatmaz. Tahsil edilen aidatlar, yapılan ödemeler, borçlar ve kalan kasa/banka mevcudu açıklanmalıdır. Belgelenemeyen harcamalar veya yönetim parasındaki eksiklik için hukuki sorumluluk gündeme gelebilir.

Profesyonel yönetim şirketi nasıl değiştirilir?

Yönetim şirketinin yetkisi kurul kararı ve hizmet sözleşmesinden doğar. Şirket değişikliğinde hem KMK’daki yönetim kararları hem de sözleşmedeki fesih süresi, cezai şart ve ücret hükümleri incelenmelidir. Sözleşme bitirilmeden yalnız yeni şirket seçmek önceki sözleşmenin mali sonuçlarını ortadan kaldırmayabilir.

Görevden alma kararı iptal edilebilir mi?

Toplantı çağrısı, yeter sayı veya oy hesabı hatalıysa görevden alma ve yeni yönetici seçimi kararı iptal davasına konu olabilir. Bu nedenle yalnız çoğunluk sağlamak değil, toplantı usulünü de doğru yürütmek gerekir. Karar defterinde eski yöneticinin görevinin sona erdiği ve yeni yöneticinin yetkileri açıkça yazılmalıdır.

Geçiş döneminde hangi işlemler yapılmalıdır?

Banka yetkileri değiştirilmeli, tedarikçi ve personel bilgilendirilmeli, devam eden davalar ve icra dosyaları yeni yönetime bildirilmeli, borç-alacak listesi çıkarılmalı ve dijital hesap şifreleri teslim edilmelidir. Devir tarihi itibarıyla gelir-gider kapanış cetveli hazırlanması hem eski hem yeni yönetimi korur.

Yönetici ibra edilmişse sorumluluk tamamen biter mi?

Kat malikleri kurulunun yöneticiyi ibra etmesi, ibra kapsamına giren ve maliklerin bilgi sahibi olduğu işlemler bakımından önem taşır; fakat gizlenmiş işlem, sahte belge veya bilinmeyen ciddi hesap eksikliği sonradan ortaya çıkarsa ibra her iddiayı otomatik olarak ortadan kaldırmayabilir. İbra kararının kapsamı, sunulan hesaplar ve maliklerin hangi bilgilerle oy verdiği birlikte değerlendirilmelidir.

Yeni yönetici eski borçlardan sorumlu olur mu?

Yönetici değişikliği apartman veya siteye ait mevcut borçları ortadan kaldırmaz. Yeni yönetici tüzel kişilik devralır gibi kişisel borç üstlenmez; anagayrimenkul yönetiminin devam eden sözleşme, çalışan, vergi, icra ve hizmet ilişkilerini yürütmek zorunda kalabilir. Devir tutanağında mevcut borçlar ve devam eden uyuşmazlıkların listelenmesi bu nedenle önemlidir.

İlgili hukuki konular

Mevzuat ve kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayda yönetim planı, tapu kayıtları, kurul kararları ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.

Her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri ve mevcut deliller doğrultusunda ayrı değerlendirilir. Dosyanız bakımından uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

İletişime geçin