Kat malikleri kurulunda “çoğunluk vardı” demek tek başına yeterli değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu bazı kararlar için hem malik sayısı hem arsa payı çoğunluğu, bazı işlemler için ise daha ağır özel nisaplar arar. Ayrıca ilk toplantı ile ikinci toplantının kuralları farklı olabilir. Kararın geçerliliği için konuya uygun nisabın doğru hesaplanması gerekir.

İlk toplantıda hangi çoğunluk aranır?

KMK m.30 uyarınca kat malikleri kurulu, ilk toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır. Kararlar kural olarak oy çokluğuyla alınır. Ancak kanunun belirli konular için öngördüğü özel çoğunluk hükümleri saklıdır; sıradan toplantı nisabı özel nisabın yerine geçmez.

İkinci toplantı ne zaman yapılabilir?

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı yapılabilir. İki toplantı arasındaki süre ve çağrı usulü kanundaki sınırlara uygun olmalıdır. İkinci toplantıda genel karar yeter sayısı daha esnek olsa da kanunun belirli işler için aradığı nitelikli çoğunluklar aynen korunur.

Sayı ve arsa payı çoğunluğu nasıl hesaplanır?

Bir kişi birden fazla bağımsız bölüme sahipse oy sayısı özel kurallara tabidir. Bu nedenle yalnız toplantı salonundaki kişi sayısını saymak doğru değildir. Karar defterindeki hazır bulunanlar listesi, tapu malik bilgileri, her bağımsız bölümün arsa payı ve toplantıda kullanılan vekaletnameler karşılaştırılmalıdır. Toplantı nisabı ile kararın konusu için aranan özel oy nisabı ayrı ayrı hesaplanmalıdır.

Her karar salt çoğunlukla alınabilir mi?

Hayır. Yönetici seçimi, yönetim planı değişikliği, ortak yerlerde yenilik ve ilaveler, önemli tesisler veya bağımsız bölüm kullanımını etkileyen bazı işlemler için kanun özel çoğunluklar düzenler. Kararın konusu önce doğru hukuki kategoriye yerleştirilmeli, sonra o kategoriye ait nisap uygulanmalıdır.

Vekaleten oy kullanılabilir mi?

Kat maliki toplantıda vekil aracılığıyla temsil edilebilir. Ancak bir kişinin kaç maliki temsil edebileceği bakımından kanuni sınırlamalar bulunur. Çok sayıda vekaletin tek kişide toplanması, özellikle büyük sitelerde kararın geçerliliğini etkileyebilir. Vekaletlerin kapsamı ve imza sahipleri toplantı öncesi kontrol edilmelidir.

Birden çok bağımsız bölüm sahibi kaç oy kullanır?

Aynı kişinin birden fazla bağımsız bölüme sahip olması ona sınırsız oy gücü vermez. Kanun, toplam oy sayısı içinde belirli bir üst sınır getirir. Müşterek mülkiyete tabi bağımsız bölümde ise paydaşların tek oy bakımından nasıl temsil edileceği ayrıca belirlenmelidir.

Çağrı usulsüzlüğü kararı etkiler mi?

Toplantının zaman ve gündeminin usulüne uygun bildirilmemesi, malikin toplantıya katılma ve oy hakkını etkileyebilir. Usulsüz çağrı her durumda otomatik olarak aynı sonucu doğurmasa da iptal davasında önemli bir sakatlık olarak ileri sürülebilir. Tebligat veya teslim belgeleri saklanmalıdır.

Gündemde olmayan konuda karar alınabilir mi?

Olağan toplantılarda gündem, maliklerin hangi konuların görüşüleceğini önceden bilmesini sağlar. Gündem dışı kararın geçerliliği kararın niteliğine, toplantıdaki temsil oranına ve özel kanun hükümlerine göre değerlendirilir. Özellikle yüksek maliyetli veya mülkiyet hakkını etkileyen işlemlerde açık gündem önemlidir.

Yanlış nisapla alınan karar ne olur?

Kanunun öngördüğü çoğunluk sağlanmadan alınan karar iptal edilebilir veya aykırılığın ağırlığına göre daha ağır hükümsüzlük yaptırımıyla karşılaşabilir. Kararın uygulanmış olması sakatlığı kendiliğinden gidermez. Dava süresi ve hukuki nitelendirme dikkatle belirlenmelidir.

Toplantı dosyasında hangi belgeler bulunmalıdır?

Çağrı yazısı, gönderim veya teslim kanıtları, gündem, hazirun cetveli, tapu malik listesi, vekaletnameler, arsa payları ve imzalı karar defteri birlikte tutulmalıdır. Nisap tartışması çıktığında mahkeme çoğu kez bu belgeler üzerinden hesap yapar; eksik kayıt sonradan ispatı güçleştirir.

Arsa payı yanlışsa oy hesabı nasıl etkilenir?

Toplantı nisabında tapudaki mevcut arsa payları esas alınır. Bir malik arsa payının bağımsız bölüm değeriyle orantısız olduğunu düşünüyorsa bu durum ayrı düzeltme uyuşmazlığı doğurabilir; kurul günü yönetimin kendi takdiriyle farklı pay kullanması doğru değildir. Oy ve nisap cetvelinin tapu kaydına dayanması, sonradan kararın çoğunluk yönünden tartışılmasını azaltır.

Karar defterindeki imza eksikliği ne sonuç doğurur?

Toplantı sonunda kararların kimlerin hangi yönde oy verdiğini gösterecek şekilde karar defterine yazılması ve gerekli imzaların alınması ispat bakımından önemlidir. Eksik veya sonradan tamamlandığı anlaşılan kayıtlar, kararın gerçekten hangi çoğunlukla alındığı konusunda kuşku yaratabilir. Özellikle nitelikli çoğunluk gerektiren kararlarda oy dağılımının açık biçimde gösterilmesi gerekir.

İlgili hukuki konular

Mevzuat ve kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayda yönetim planı, tapu kayıtları, kurul kararları ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.

Her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri ve mevcut deliller doğrultusunda ayrı değerlendirilir. Dosyanız bakımından uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

İletişime geçin