İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Gerçek ve Samimi İhtiyaç Nasıl Değerlendirilir?

Kiraya veren, konuta veya işyerine kendisinin ya da kanunda sayılan yakınlarının gerçek ve samimi ihtiyacı bulunduğunu ileri sürerek tahliye talep edebilir. Ancak “evimi geri istiyorum” demek tek başına yeterli değildir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması; davanın doğru zamanda açılması ve dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Kimin ihtiyacı tahliye sebebi olabilir?

Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacını tahliye sebebi olarak kabul eder. Bunun dışındaki bir yakının ihtiyacı aynı kapsamda değerlendirilmeyebilir.

İhtiyacın “gerçek ve samimi” olması ne demek?

İhtiyacın yalnız kiracıyı çıkarmak için ileri sürülen geçici veya varsayımsal bir gerekçe olmaması gerekir. Kiraya verenin halen oturduğu evin koşulları, iş veya okul değişikliği, evlilik, sağlık, mevcut konutun yetersizliği ya da işyeri ihtiyacında ticari faaliyetin niteliği somut olayda incelenebilir.

İhtiyaç dava boyunca devam etmelidir. Dava sürerken ihtiyacın ortadan kalkması sonucu etkileyebilir.

Başka bir evin bulunması davayı engeller mi?

Kiraya verenin başka taşınmazının bulunması otomatik ret sebebi değildir; fakat ihtiyacın zorunlu olup olmadığının değerlendirilmesinde önemlidir. Aynı bölgede boş ve ihtiyacı karşılayabilecek başka bir konutun varlığı ile uzakta, kirada veya ihtiyaca uygun olmayan bir taşınmazın varlığı aynı değildir.

Dava ne zaman açılır?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanundaki fesih dönemi ve bildirim sürelerine göre dava açılır. Süre hesabı kira hukukunda kritik olduğundan sözleşmenin başlangıcı ve yenileme dönemi doğru belirlenmelidir.

Dava süresinin korunması bakımından kanundaki yazılı bildirim imkanları da önem taşıyabilir. “Nasıl olsa ihtiyaç var” denilerek süre gözetilmeden dava açılması usulden sorun yaratabilir.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarında, kanunda istisna tutulan bazı icra yolları dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Arabuluculuk anlaşma zorunluluğu değildir; başvuru yapılması ve sürecin usulüne uygun tamamlanması gerekir.

Hangi deliller kullanılabilir?

Nüfus kayıtları, mevcut konuta ilişkin tapu veya kira sözleşmesi, işyeri ihtiyacında faaliyet belgeleri, sağlık veya eğitim durumunu gösteren kayıtlar ve ihtiyaç iddiasını açıklayan diğer belgeler kullanılabilir. Tanık anlatımı da ihtiyacın niteliğine göre önem taşıyabilir.

Tahliyeden sonra üç yıllık yeniden kiralama yasağı

İhtiyaç nedeniyle kiralananın boşaltılması sağlandıysa kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Bu nedenle ihtiyaç iddiası yalnız tahliyeyi elde etmek için şekli bir araç olarak kullanılamaz.

Yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde eski kiracının tazminat talebi gündeme gelebilir. Türk Borçlar Kanunu, bu tazminatın son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olamayacağını düzenler. Somut olayda gerçekten yeniden kiralama yapılıp yapılmadığı ve haklı sebep bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilir.

Dava öncesi kontrol listesi

• Kira başlangıç ve bitiş tarihini belirleyin.
• İhtiyaç sahibi kişinin kanundaki kapsamda olup olmadığını kontrol edin.
• İhtiyacı doğuran somut olguları ve belgeleri toplayın.
• Başka taşınmazların ihtiyaca etkisini değerlendirin.
• Dava şartı arabuluculuğu tamamlayın.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede dosyanın merkezinde “ev sahibi olmak” değil, belirli taşınmaza yönelik gerçek ve devam eden ihtiyaç vardır. Süre ve ispat bu nedenle en az ihtiyaç iddiası kadar önemlidir.

İhtiyaç dava açıldıktan sonra da devam etmeli

Dava açıldığı tarihte gerçek olan ihtiyaç yargılama sürerken ortadan kalkabilir. İhtiyaç sahibi başka bir konuta taşınmış, dava konusu taşınmaza artık gereksinim kalmamış veya ileri sürülen işyeri faaliyeti sona ermişse mahkeme güncel durumu değerlendirir. Bu nedenle ihtiyaç yalnız dava günü çekilmiş bir fotoğraf gibi görülmez.

Kiraya veren açısından da kiracı açısından da yargılama sırasında meydana gelen ve ihtiyacı etkileyen önemli değişikliklerin dosyaya bildirilmesi gerekir.

Bu konuyla bağlantılı olarak tahliye taahhütnamesi başlıkları da dosyanın özelliğine göre birlikte değerlendirilmelidir.

İhtiyacın gerçekliği ve dava zamanlaması

İhtiyacın kimin için ve hangi amaçla ileri sürüldüğü, mevcut konut veya işyeri imkanları ve dava açma zamanı birlikte değerlendirilmelidir. İhtiyaç dava boyunca devam etmeli; tahliye gerçekleşirse yeniden kiralama yasağı bakımından sonraki kullanım da önem taşır.