Kat maliki, bağımsız bölümünü kullanmasa veya bazı ortak hizmetlerden fiilen yararlanmasa bile ortak giderlere katılma yükümlülüğünden kural olarak kaçınamaz. Hangi giderin eşit, hangisinin arsa payına göre paylaşılacağı; yönetim planında geçerli özel düzenleme bulunup bulunmadığı ve giderin gerçekten ortak nitelikte olup olmadığı ayrı ayrı incelenmelidir.
Ortak giderler hangi kalemlerden oluşur?
KMK m.20 kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile anagayrimenkulün sigorta, bakım, koruma, güçlendirme, onarım ve yönetim giderlerini düzenler. Ortak tesislerin işletme giderleri de bu kapsamda olabilir. Her harcamanın ortak gider sayılması için anagayrimenkul veya ortak hizmetle bağlantısı bulunmalıdır.
Giderler eşit mi yoksa arsa payına göre mi paylaşılır?
Kanun bazı personel giderlerinde eşit paylaşım, diğer ortak giderlerde ise arsa payı oranında katılım esası öngörür. Yönetim planında hukuken geçerli farklı bir paylaşım hükmü varsa ayrıca dikkate alınabilir. Bu nedenle tek bir aidat formülünü bütün giderlere mekanik biçimde uygulamak doğru değildir.
Bağımsız bölümü kullanmayan malik aidat öder mi?
Evet, kural olarak bağımsız bölümün boş olması ortak gider yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Mülkiyet devam ettiği sürece bina ve ortak tesislerin korunmasından malik de yararlanır. “Ev boş”, “şehir dışındayım” veya “kiracı yok” savunmaları tek başına aidat borcunu sona erdirmez.
Asansörü kullanmayan giriş katı maliki ödeme yapmak zorunda mı?
Bir ortak tesisin fiilen kullanılmaması, kanun veya yönetim planı aksini öngörmedikçe giderden muafiyet sağlamaz. Giriş katı malikinin asansör giderine katılımı gibi uyuşmazlıklarda tesisin ortak yer niteliği ve geçerli yönetim planı hükmü incelenir. Keyfi muafiyetler kurul kararıyla her zaman yaratılamaz.
Avans payı nedir?
Yönetimin yıl içindeki ortak giderleri karşılayabilmesi için işletme projesi kapsamında malikler adına avans belirlenebilir. Avans, henüz tek tek fatura doğmadan ortak hizmetlerin finansmanını sağlar. Yıl sonu gerçekleşen giderlerle avans arasında fark varsa hesap verilmesi ve gerekiyorsa mahsup yapılması gerekir.
Olağanüstü onarım giderinde nasıl karar alınır?
Çatı, dış cephe, ana tesisat veya güçlendirme gibi yüksek maliyetli işler için giderin zorunlu bakım mı, faydalı yenilik mi yoksa lüks nitelikli ilave mi olduğu önemlidir. Karar nisabı ve gider paylaşımı bu sınıflandırmaya göre değişebilir. Yalnız “kurul çoğunlukla kabul etti” ifadesi her harcamayı bağlayıcı kılmaz.
Gider borcu ne zaman muaccel olur?
Muacceliyet, işletme projesi, kurul kararı veya yönetim planındaki ödeme takvimine göre belirlenir. Gecikme tazminatı hesabı için hangi taksidin hangi tarihte ödenmesi gerektiği açık olmalıdır. Sonradan toplu borç cetveli çıkarılması, geçmişteki muacceliyet tarihlerini değiştirmez.
Hesaba nasıl itiraz edilir?
Kat maliki gider kaleminin ortak nitelikte olmadığını, paylaşım oranının yanlış uygulandığını veya ödemenin dikkate alınmadığını ileri sürebilir. İtiraz, borcu kendiliğinden ortadan kaldırmaz; kurul kararının iptali veya icra takibine itiraz gibi doğru hukuki yol seçilmelidir. Belgeli ve kalem bazlı itiraz daha etkili olur.
Malik ile kiracı arasındaki iç ilişki önemli midir?
Kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılabilir; ancak bu iç anlaşma yönetimin kat malikine yöneltebileceği kanuni talepleri her durumda ortadan kaldırmaz. Yönetim karşısındaki sorumluluk ile malik-kiracı arasındaki rücu veya kira sözleşmesi ilişkisi ayrılmalıdır.
Hangi kayıtlar saklanmalıdır?
İşletme projesi, bütçe, kurul kararları, faturalar, hizmet sözleşmeleri, banka hareketleri, bağımsız bölüm bazlı tahakkuk ve ödeme dökümleri saklanmalıdır. Giderin hem gerçekten yapıldığını hem de doğru oranda paylaştırıldığını gösteren bu kayıtlar, icra veya dava aşamasında temel ispat araçlarıdır.
Gider hesabında arsa payı hatalıysa ne yapılır?
Ortak giderin arsa payına göre dağıtıldığı kalemlerde tapudaki arsa payı esas alınır. Malik payın bağımsız bölüm değeriyle orantısız olduğunu düşünüyorsa arsa payının düzeltilmesine ilişkin ayrı hukuki yolu değerlendirmelidir. Yönetimin kendi hesabıyla tapu payını değiştirerek aidat tahakkuku yapması doğru değildir; aksi halde hem tahakkuk hem de kurul kararı tartışmalı hale gelebilir.
Ortak gider kararı geçmişe yürütülebilir mi?
Yıl içinde gerçekten yapılmış ortak giderlerin sonradan hesaplanması ile geçmiş dönem için keyfi yeni aidat yaratılması aynı şey değildir. Kurulun karar tarihi, giderin doğduğu tarih ve maliklere daha önce bildirilen işletme projesi birlikte incelenmelidir. Özellikle olağanüstü harcamalarda harcamanın zorunluluğu, onay süreci ve kimin hangi tarihte malik olduğu belirlenmeden geriye dönük toplu tahakkuk yapılmamalıdır.
İlgili hukuki konular
Mevzuat ve kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayda yönetim planı, tapu kayıtları, kurul kararları ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.
Her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri ve mevcut deliller doğrultusunda ayrı değerlendirilir. Dosyanız bakımından uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişime geçin