Kiracı çoğu apartman ve sitede aidatı fiilen ödeyen kişidir; ancak kat mülkiyeti ilişkisinin asıl tarafı bağımsız bölüm malikidir. KMK m.22 belirli ortak giderlerin kiracıdan da talep edilebilmesine imkan verirken kiracının sorumluluğunu sınırsız hale getirmez. Kira sözleşmesi, giderin niteliği ve kira bedeli sınırı birlikte değerlendirilmelidir.
Aidatın asıl borçlusu kimdir?
Kat mülkiyeti hukukunda ortak giderlere katılma yükümlülüğü öncelikle kat malikine aittir. Malik, kira sözleşmesinde belirli giderleri kiracıya yükleyebilir; ancak bu iç ilişki yönetim karşısındaki malik sorumluluğunu her durumda ortadan kaldırmaz. Yönetim takip yaparken hem kanuni sorumluluk rejimini hem de kiracının sınırlı sorumluluğunu gözetmelidir.
Kiracıdan doğrudan aidat istenebilir mi?
KMK m.22, bağımsız bölümden kira, oturma hakkı veya başka bir sebebe dayanarak sürekli yararlanan kişileri belirli ölçüde ortak gider ve avans borcundan müteselsilen sorumlu tutar. Ancak kiracının sorumluluğu kanunda öngörülen sınırlar içindedir ve malik borcunun tamamının sınırsız biçimde kiracıya aktarılması anlamına gelmez.
Kiracının sorumluluğunda kira bedeli sınırı nedir?
Kanundaki özel düzenleme kiracının sorumluluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlar ve yaptığı ödemenin kira borcundan düşülmesine imkan verir. Bu nedenle yönetimin kiracıya yönelttiği talepte aylık kira miktarı, aidat dönemi ve daha önce yapılmış ödemeler birlikte incelenmelidir.
Demirbaş ve büyük onarım giderlerini kiracı öder mi?
Kira ilişkisinde olağan kullanım giderleri ile malikin mülkiyet ve esaslı onarım yükümlülükleri ayrılır. Çatı yenilemesi, güçlendirme, ana tesisat değişimi veya değer artırıcı büyük yatırım gibi giderlerin kira sözleşmesiyle kiracıya yüklenip yüklenemeyeceği ve bu hükmün geçerliliği ayrıca değerlendirilmelidir. Her aidat kalemi otomatik olarak kiracının tüketim gideri değildir.
Kira sözleşmesindeki aidat maddesi ne kadar önemlidir?
Sözleşmede aidat ve yan giderlerin kim tarafından karşılanacağı açıkça yazılmışsa malik-kiracı arasındaki iç ilişkide temel dayanak olur. Fakat bu hüküm yönetimin kanundan doğan haklarını bütünüyle değiştirmez. Ayrıca belirsiz “tüm giderler kiracıya aittir” maddesi, olağanüstü yatırım ve ana yapı giderleri bakımından ayrı yorumlanabilir.
Kiracı aidatı ödemezse malik ne yapabilir?
Kiracının sözleşmeyle üstlendiği aidatı ödememesi, kira sözleşmesine aykırılık oluşturabilir. Malikin kiracıya karşı talebi ile apartman yönetiminin ortak gider alacağı birbirinden ayrılmalıdır. Tahliye veya temerrüt yoluna gidilecekse Türk Borçlar Kanunu’ndaki bildirim ve süre şartları ayrıca yerine getirilmelidir.
Yönetim hem malik hem kiracıya takip yapabilir mi?
Kanuni müteselsil sorumluluk şartları varsa yönetim alacağını sorumlu kişilerden talep edebilir; ancak aynı borç iki kez tahsil edilemez. Dosyada kimin ne kadar ödeme yaptığı sürekli izlenmelidir. Kiracının yaptığı ödemenin kira borcundan mahsup edilmesi de malik-kiracı arasındaki hesapta dikkate alınmalıdır.
Eski kiracının borcu yeni kiracıya geçer mi?
Yeni kiracı, kural olarak önceki kiracının kişisel borcunu devralmış sayılmaz. Hangi dönemde kimin bağımsız bölümden yararlandığı ve kira ilişkisinin ne zaman başladığı belirlenmelidir. Buna karşılık kat malikinin ortak gider sorumluluğu mülkiyet dönemi ve kanuni kurallara göre ayrıca incelenir.
Aidat borcu tahliye sebebi midir?
Aidatın ödenmemesi, sözleşmede kiracının yan gider yükümlülüğü olarak düzenlenmişse temerrüt sürecinde önem taşıyabilir. Ancak doğrudan “aidat ödenmedi, tahliye kesin” sonucu çıkarılamaz. Borcun kiracıya ait olup olmadığı, usulüne uygun ihtar ve kanuni süreler değerlendirilmelidir.
Uyuşmazlıkta hangi belgeler önemlidir?
Kira sözleşmesi, güncel kira bedeli, yönetim planı, işletme projesi, aidat kararları, bağımsız bölüm ödeme dökümü, banka dekontları ve malikin kiracıya yaptığı bildirimler birlikte incelenmelidir. Özellikle giderin olağan kullanım gideri mi yoksa malikçe karşılanması gereken büyük onarım mı olduğu belge üzerinden ayrıştırılmalıdır.
Kiracı yönetimden hesap ve belge isteyebilir mi?
Kiracının kat malikiyle aynı kurul üyeliği ve oy hakları yoktur; ancak kendisinden doğrudan ödeme talep edildiğinde borcun hangi gider ve döneme dayandığını öğrenme menfaati vardır. Malik üzerinden veya yönetimin sunduğu borç dökümüyle aidat kalemleri kontrol edilebilir. Kiracının sınırlı sorumluluğunu aşan bir takipte kira sözleşmesi ve ödeme kayıtları özellikle önem kazanır.
Depozitodan aidat kesilebilir mi?
Kira sona erdiğinde kiracının sözleşme gereği ödemesi gereken ve ödenmemiş aidat veya yan giderler varsa, malikin depozitoya ilişkin Türk Borçlar Kanunu kuralları çerçevesinde mahsup iddiası gündeme gelebilir. Ancak yönetimin malike ait büyük onarım giderini kiracı borcu gibi göstererek depozitodan kesmesi ayrı uyuşmazlık yaratır. Önce giderin kimin borcu olduğu belirlenmelidir.
İlgili hukuki konular
Mevzuat ve kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayda yönetim planı, tapu kayıtları, kurul kararları ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.
Her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri ve mevcut deliller doğrultusunda ayrı değerlendirilir. Dosyanız bakımından uygulanabilecek hukuki yolların belirlenmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişime geçin