Apartman ve site uyuşmazlıklarında tapu kaydı kadar yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve fiili kullanım önemlidir. Aidat, ortak alan veya yönetim kararı tartışması aynı hukuki zeminde değerlendirilmez.
Yönetim planı ve kurul kararları
Yönetim planı binanın temel iç düzenlemelerinden biridir. Kurul kararının geçerliliği incelenirken toplantıya çağrı, gündem, katılım, oy oranı ve tutanak birlikte değerlendirilir. Kararın iptali isteniyorsa hangi usul veya içerik sorununun bulunduğu açıkça gösterilmelidir.
Aidat ve ortak giderler
Ortak giderlere katılma yükümlülüğünde giderin niteliği, paylaşım yöntemi ve kurul kararları önemlidir. Ödeme yapılmadığı iddiasında işletme projesi, hesap dökümü, kararlar ve banka kayıtları incelenir.
Ortak alanların kullanımı
Otopark, teras, bahçe, çatı, sığınak veya başka ortak alanların bir kat maliki tarafından özel kullanıma alınması uyuşmazlık doğurabilir. Tapu/proje ve yönetim planı ile fiili kullanım karşılaştırılır.
Komşuluk ve kullanım sorunları
Gürültü, tadilat, bağımsız bölümün amacı dışında kullanımı veya yapısal müdahaleler hem kat mülkiyeti hem komşuluk hukuku açısından sonuç doğurabilir. Fotoğraf, tutanak ve yönetim yazışmaları önemlidir.
Dosya için gerekli evrak
Tapu ve yönetim planı, kurul çağrıları ve tutanakları, işletme projesi, aidat dökümleri, banka kayıtları, proje/ruhsat belgeleri, fotoğraflar ve taraflar arasındaki yazışmalar hazırlanmalıdır.
Kararın iptali ile uygulanmaması aynı şey değildir
Kat malikleri kurulu kararından memnun olmamak ile kararın hukuken iptal edilebilir olması farklıdır. Çağrı, toplantı, oy oranı ve kararın yönetim planı/kanunla uyumu incelenir. Uyuşmazlık yalnız aidat miktarıysa kararın tamamına saldırmak yerine hesabın dayanağına bakmak gerekebilir.
Yönetici ve hesapların denetimi
Gelir-gider belgeleri, banka hareketleri, işletme projesi ve alınan kararlar yönetimin hesap verme yükümlülüğü açısından önemlidir. Kat malikinin hangi kaydı ne amaçla istediği ve yönetimin verdiği cevap yazılı olarak korunmalıdır.
Sık karşılaşılan hata
Apartman WhatsApp grubundaki konuşmaları resmi kurul kararıyla eşdeğer görmek doğru değildir. Hukuki sonuç doğuran işlemin hangi toplantı veya karar üzerinden yapıldığı belirlenmelidir.
Apartman dosyasını karar ve hesap olarak ayırmak
Bir uyuşmazlık hem kurul kararının geçerliliği hem de aidat hesabının doğruluğu hakkında olabilir. Önce kararın nasıl alındığı, sonra bu karara dayanılarak hangi tutarın nasıl hesaplandığı incelenir. Böylece usul itirazı ile parasal itiraz birbirine karışmaz.
Ne zaman hızlı hareket edilmeli?
Yeni kurul kararı, ortak alanın kalıcı biçimde değiştirilmesi, inşaat/tadilat veya icra takibine dönüşen aidat borcu varsa tarih ve belgeler gecikmeden kontrol edilmelidir. Bazı itirazların kullanılabileceği dönem sınırlı olabilir.
Proje ve yönetim planı arasındaki ayrım
Yönetim planı kullanım ve yönetim ilişkisini düzenlerken onaylı mimari proje taşınmazın fiziksel ve hukuki düzeni hakkında farklı bilgi verir. Otopark, teras, depo veya ortak alan uyuşmazlığında her iki belgeye de ihtiyaç duyulabilir. Bir alanın fiilen yıllardır belirli kişi tarafından kullanılması, tek başına o alanın bağımsız bölüme ait olduğu sonucunu doğurmayabilir.